Bài giảng Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng (Phần 1)

Trung tâm nghiên cứu đào tạo 
và phát triển kỹ năng Quản lý 
----------------------------- 
Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng 
1 
Người soạn : Lê Văn Thịnh 
Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng 
Chương I: Khái niệm chung về hợp đồng Dân sự 
I. KHÁI NIỆM – CHỦ THỂ - NGUYÊN TắC – HIỆU LỰC – BIỆN PHÁP 
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG DÂN SỰ 
1. Khái niệm hợp đồng dân sự 
Theo quy định tại Điều 388 Bộ Luật Dân sự 2005 thì “Hợp đồng dân sự là sự thoả 
thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân 
sự.” 
Hợp đồng kinh tế là một dạng của hợp đồng dân sự, bởi vậy hợp đồng kinh tế 
cũng là sự thỏa thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc 
thực hiện công việc sản xuất, trao đổi hàng hóa, dịch vụ, nghiên cứu, ứng dụng 
tiến bộ khoa học kỹ thuật và các thỏa thuận khác có mục đích kinh doanh với sự 
qui định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và thực hiện kế 
hoạch của mình. 
2. Chủ thể của hợp đồng dân sự 
Chủ thể của hợp đồng dân sự bao gồm: 
2.1. Pháp nhân với pháp nhân; 
2.2. Pháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. 
Trong đó: 
a) Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây ( 
Điều 84 Bộ Luật Dân sự 2005 ): 
- Được thành lập hợp pháp; 
- Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; 
- Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản 
đó; 
- Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. 
b) Cá nhân có đăng ký kinh doanh: 
Theo qui định của pháp luật, là người đã được cấp giấy phép kinh doanh và đã 
đăng ký kinh doanh tại cơ quan có thẩm quyền theo đúng qui định về 
đăng ký kinh doanh. 
3. Nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự 
3.1. Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc đã quy định tại 
Điều 39 của Bộ Luật Dân sự 2005 như sau: 
a) Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; 
b) Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. 
3.2. Việc thực hiện hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây: 
a) Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, 
thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác; 
b) Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các 
bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau; 
c) Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi 
ích hợp pháp của người khác. 
4. Thời điểm đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực ( Điều 391 Bộ Luật Dân 
sự) 
4.1. Thời điểm đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực được xác định như sau: 
a) Do bên đề nghị ấn định; 
b) Nếu bên đề nghị không ấn định thì đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực kể từ 
khi bên được đề nghị nhận được đề nghị đó. 
4.2. Các trường hợp sau đây được coi là đã nhận được đề nghị giao kết hợp đồng: 
a) Đề nghị được chuyển đến nơi cư trú, nếu bên được đề nghị là cá nhân; được 
chuyển đến trụ sở, nếu bên được đề nghị là pháp nhân; 
b) Đề nghị được đưa vào hệ thống thông tin chính thức của bên được đề nghị; 
c) Khi bên được đề nghị biết được đề nghị giao kết hợp đồng thông qua các 
phương thức khác. 
5. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ( Điều 318 Bộ Luật Dân 
sự) 
5.1. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: 
a) Cầm cố tài sản : là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc 
quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm 
thực hiện nghĩa vụ dân sự; 
b) Thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) 
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với 
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho 
bên nhận thế chấp. 
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ 
của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. 
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ 
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. 
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người 
thứ ba giữ tài sản thế chấp. 
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 
715 đến Điều 721 của Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên 
quan. 
c) Đặt cọc : là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá 
quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để 
bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. 
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 
Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc 
được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên 
đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc 
về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp 
đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương 
đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác; 
d) Ký cược: là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản 
tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản ký 
cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. 
Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký 
cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê 
có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký 
cược thuộc về bên cho thuê ; 
đ) Ký quỹ: là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí 
hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm 
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. 
Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng 
nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt 
hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng. 
Thủ tục gửi và thanh toán do pháp luật về ngân hàng quy định; 
e) Bảo lãnh : là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có 
quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có 
nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được 
bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có 
thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo 
lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.; 
g) Tín chấp: 
- Bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội : Tổ chức chính trị - xã hội 
tại cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một 
khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, làm 
dịch vụ theo quy định của Chính phủ. 
- Hình thức bảo đảm bằng tín chấp : Việc cho vay có bảo đảm bằng tín chấp phải 
được lập thành văn bản có ghi rõ số tiền vay, mục đích vay, thời hạn vay, lãi suất, 
quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người vay, ngân hàng, tổ chức tín dụng cho 
vay và tổ chức bảo đảm. 
5.2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện 
pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó. 
6. Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được ( Điều 
423 Bộ Luật Dân sự) 
6.1. Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 
122 của Bộ luật này thì vô hiệu, cụ thể như sau :. 
a) Người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự; 
b) Mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái 
đạo đức xãhội; 
c) Người tham gia giao dịch không hoàn toàn tự nguyện. 
6.2. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực 
hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu. 
6.3. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về 
việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho 
bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên 
kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng 
không thể thực hiện được. 
6.3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp 
đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần 
còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý. 
II. CƠ CẤU CỦA VĂN BẢN HỢP ĐỒNG DÂN SỰ 
1. Khái niệm văn bản hợp đồng dân sự và các loại văn bản hợp đồng dân sự 
1.1. Khái niệm văn bản hợp đồng dân sự 
Văn bản HĐDS là một loại tài liệu đặc biệt do các chủ thể của hợp đồng dân sự tự 
xây dựng trên cơ sở những quy định của pháp luật nhà nươớc về hợp đồng dân sự 
; văn bản này có giá trị pháp lý bắt buộc các bên phải có trách nhiệm thực hiện các 
điều khoản mà các bên đã thỏa thuận và ký kết trong hợp đồng dân sự. Nhà nươớc 
thực hiện sự kiểm soát và bảo hộ quyền lợi cho các bên khi cần thiết và dựa trên 
cơ sở nội dung văn bản hợp đồng dân sự đã ký kết. 
1.2. Các loại văn bản hợp đồng dân sự chủ yếu trong trong thực tế 
- Hợp đồng mua bán tài sản; 
- Hợp đồng mua bán nhà; 
- Hợp đồng trao đổi tài sản; 
- Hợp đồng thuê tài sản; 
- Hợp đồng thuê nhà; 
- Hợp đồng thuê khoán tài sản; 
- Hợp đồng mượn tài sản 
- Hợp đồng dịch vụ; 
- Hợp đồng vận chuyển hành khách; 
- Hợp đồng gia công; 
- Hợp đồng gửi tài sản; 
- Hợp đồng bảo hiểm; 
- Hợp đồng ủy quyền; 
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; 
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 
- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; 
- Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất; 
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; 
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; 
- Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;