Bài giảng Đầu tư Bất động sản

1Chương 4.
Đầu tư Bất động sản
2Mục đích
† Nắm được các nội dung chính của đầu 
tư kinh doanh bất động sản.
† Các loại hình đầu tư kinh doanh bất 
động sản.
† Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu 
tư kinh doanh bất động sản.
3Nội dung
1.
Những vấn đề
chung về đầu tư kinh doanh BĐS
2.
Lựa chọn đầu tư 
3.
Nhà đầu tư
4.
Nguồn vốn đầu tư 
5.
Trình tự, thủ
tục thực hiện một dự
án đầu tư kinh 
doanh bất động sản
6.
Nội dung các dự
án đầu tư kinh doanh BĐS
7.
Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động 
sản
8.
Thông tin và
hồ sơ bất động sản
9.
Đánh giá
hiệu quả
dự
án đầu tư kinh doanh BĐS.
41. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
1.
Các khái niệm và định nghĩa
„ Đầu tư: là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài 
sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến 
hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp 
luật (Điều 3, Luật Đầu tư).
„ Các hình thức đầu tư:
† Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ
vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
† Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc 
mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá
khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định 
chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không 
trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
51. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
† Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đầu tư có điều kiện, 
có nghĩa là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với 
các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định (Điều 29 
- Luật Đầu tư). 
† Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc 
các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động 
sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã 
hội của đất nước (Điều 12, Luật Kinh doanh bất 
động sản).
† Nhà nước có các chính sách khuyến khích đầu 
tư BĐS (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản).
61. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
† Các trách nhiệm cụ thể của Nhà nước:
„ xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài 
hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội và
trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự
án.
„ giải phóng mặt bằng;
„ miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
„ vay ưu đãi đầu tư; 
„ có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS. 
71. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
† Các khái niệm về kinh doanh BĐS :
„ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo 
lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất 
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê 
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. 
„ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động 
hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất 
động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động 
sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động 
sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, 
quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 
81. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
† Các khái niệm về kinh doanh BĐS :
„ Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh 
doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển 
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, 
cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, 
cá nhân kinh doanh bất động sản. 
„ Bất động sản được kinh doanh:
a)
Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu 
hình)
b)
Quyền sử
dụng đất (tài sản vô hình)
91. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
„ Bất động sản được kinh doanh (Nghị định 
153/2007/NĐ-CP):
a)
Công trình dân dụng; công trình công nghiệp; 
công trình giao thông; công trình thủy lợi; công 
trình hạ
tầng kỹ
thuật (trừ
các loại bị
cấm). 
b)
Quyền sử
dụng đất được tham gia thị trường bất 
động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. 
c)
Có đủ
các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của 
Luật Kinh doanh bất động sản 
10
1. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
† Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh 
doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật 
KDBĐS)
† Nhà, công trình xây dựng:
a)
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; 
b)
Bảo đảm chất lượng;
c)
Không có
tranh chấp về
quyền sở
hữu;
d)
Không bị
kê biên;
e)
Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ;
f)
Có
hồ sơ theo quy định
11
1. Các vấn đề
chung về đầu tư 
bất động sản
† Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh 
doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật 
KDBĐS)
† Quyền sử dụng đất:
a)
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; 
b)
Có
giấy tờ
hợp pháp chứng minh quyền sử
dụng 
đất;
c)
Không có
tranh chấp ;
d)
Trong thời hạn sử
dụng đất ;
e)
Không bị kê biên ;
f)
Đất công trình đô thị
phải có
các công trình hạ
tầng theo dự
án
12
2. Lựa chọn Đầu tư
1.
Đầu tư vào đâu? 
Đầu tư mua cổ
phiếu 
của các công ty
Đầu tư mua trái 
phiếu với lãi suất cố 
định
Đầu tư bất động sản
?
?
?
13
2. Lựa chọn Đầu tư
2.
Đầu tư theo tiêu chí
nào? 
Cổ
phiếu các cty
Đầu tư mua trái 
phiếu với lãi 
suất cố định
Đầu tư bất động sản
Ít bị ảnh hưởng của lạm phát
?
Bảo đảm an toàn vốn đầu tư
?
Thu nhập đều đặn?
Quản lý dễ
dàng và
chi phí
thấp
?
Nâng được giá
trị
vốn đầu tư
?
14
† An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro 
bị mất đồng vốn. Đây là mối quan tâm hàng 
đầu của tất cả các nhà đầu tư.
† Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu 
tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư 
vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, 
chứng chỉ tiền gửi v.v
Bảo đảm an toàn vốn đầu tư
15
† Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều 
nhà đầu tư. Thu nhập đều đặn làm cho nhà 
đầu tư an tâm trong viêc thu hồi vốn. Đây là
chỉ tiêu mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích 
mạo hiểm thường chú trọng đến. 
† Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi 
phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu 
nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ
quan trọng. 
Tính chất đều đặn của thu nhập
16
† Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhanh 
chóng trên thị trường và chi phí mua bán thấp 
cũng như không mất thời gian cho quản lý.
† Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư 
khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời 
gian và chi phí. 
† Có thể mua (bán) ... ười 
mua tiếp xúc với nhau; giá
thị trường 
thống nhất.
Các thông tin thị trường không đầy đủ; bí
mật.
Thông tin đều được công khai.
Dòng thu nhập thường ổn định trong một 
khoản thời gian dài.
Thu nhập từ
cổ
tức có
thể thay đổi liên 
tục.
BĐS gắn liền với đất đai. Giá
trị thường 
có xu hướng tăng lên theo thời gian.
Giá
trị
cổ
phiếu tăng (giảm) dưới tác 
động của nhiều nhân tố.
24
2. Lựa chọn đầu tư
† Các loại hình đầu tư BĐS
„ Đất ở, nhà ở;
„ Văn phòng và địa điểm kinh doanh; 
„ Trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại;
„ Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích 
kinh doanh;
„ Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe;
„ Bất động sản trong nông nghiệp;
„ Đầu tư bất động sản ở nước ngoài;
25
Đầu tư vào các loại hình BĐS
Anh Mỹ
1 Cửa hàng bán lẻ 44% 21%
2 Văn phòng cho thuê. 39% 9%
3 Nhà xưởng 14%
4 Nhà
ở 65%
5 Các loại khác 3% 5%
Nguồn: Real Estate Finance –
Sherman J. Maisel 1995.
26
2. Lựa chọn đầu tư
1.
Đất 
„ Đất thô
„ Các khu phân lô đất nền nhà ở
„ Diện tích dành cho vui chơi, giải trí
„ Nông trại, trại chăn nuôi, và khu trồng cây 
lâm nghiệp
27
2. Lựa chọn đầu tư
† Các lưu ý khi đầu tư vào Đất 
„ Có nhiều rủi ro nhất;
„ Phải biết rõ loại hình quy hoạch phát triển;
„ Phải biết rõ thời điểm của quy hoạch phát triển;
† Các nhân tố ảnh hưởng
1.
Khả năng tiếp cận hệ
thống giao thông; 
2.
Địa hình và
loại đất; 
3.
Phân vùng và
quy hoạch của miếng đất và
khả năng 
bị
quy hoạch lại để
sử
dụng tốt hơn, và
nhiều hơn; 
4.
Sự
sẵn có
các tiện ích như nước và
hệ
thống cống 
thải, điện, gas, điện thoại, và
5.
Sự
sẵn có
các dịch vụ
công cộng trong tương lai
28
2. Lựa chọn đầu tư
† Các khía cạnh tài chính khi đầu tư vào Đất 
„ Dòng tiền âm (lãi vay, thuế, bảo hiểm v.v);
„ Có được khấu trừ thuế (tính vào chi phí) hay không?
„ Khó vay ngân hàng; phải đầu tư bằng vốn tự có;
† Nhân tố quan trọng:
„ Giá trị thị trường của đất tăng;
„ Tăng bao nhiêu là tốt? 20-30%/năm?
„ Đầu tư mạo hiểm: lợi nhuận cao và rủi ro cao.
29
2. Lựa chọn đầu tư
2.
Đầu tư kinh doanh Nhà
ở
„ Phù hợp với nhà đầu tư cá nhân, vốn ít, mới vào 
nghề;
„ Hình thức đầu tư: cho thuê để ở (nhà riêng, nhà 
chung cư, nhà trọ công nhân, nhà của chính mình); 
„ Nhà vườn, nhà biệt thự, căn hộ chung cư cao cấp: 
các phân khúc thị trường cho người có thu nhập cao; 
người nước ngoài làm việc tạm thời;
30
2. Lựa chọn đầu tư
† Các lưu ý khi đầu tư vào Nhà ở
„ Sản phẩm gắn liền với các đặc điểm nhân khẩu 
học:
† Khách hàng là ai? Sở thích, thị hiếu?
† Những đặc điểm về dân cư trong khu vực?
† Lợi thế về vị trí của nhà ở: gần nơi làm việc? Khu 
vực thương mại? Vui chơi giải trí? Trường học?
„ Là lợi thế của nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ
„ Khó với nhà đầu tư lớn: đất nền đắt; khả năng 
chi trả thấp; chưa có thói quen thuê ở; các chính 
sách về đất, tín dụng và thuế.
31
† Nhà ở cho người dân bình thường còn ít được 
chú trọng đến.
† Khó khăn ở lĩnh vực này:
„ Chi phí đầu tư quá cao so với mức giá thuê
„ Thu nhập từ tiền công, lương quá thấp, không đủ
trang trải tiền thuê nhà
„ Kênh tài chính hỗ trợ chưa phát triển. Ở các nước 
việc cho vay mua nhà tiến hành dễ dàng và người 
dân dễ có điều kiện thuận lợi trong việc mua bán 
nhà. 
2. Đầu tư kinh doanh nhà
ở
2. Lựa chọn đầu tư
32
† Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên: 
„ Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng 
một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.
„ Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê 
nhà thường rất thấp.
„ Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa 
mang tính phổ biến. 
„ Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc 
nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung 
cầu không gặp được nhau.
2. Đầu tư kinh doanh nhà
ở
2. Lựa chọn đầu tư
33
2. Lựa chọn đầu tư
3.
Đầu tư kinh doanh 
Mặt bằng bán lẻ
TRUNG TÂM MUA SẮM VÀ
BÁN 
LẺ
Cửa hàng
Nhà
hàng
Chuỗi cửa hàng fastfood
Cây xăng
Siêu thị
bán sỉ, bán lẻ
Phố
buôn bán
Các khu trung tâm vệ
tinh, cộng đồng và
khu vực
Bãi đậu xe và
gara 
Trạm rửa xe
Cửa hàng giặt ủi
Mở
thêm cửa hàng ở
các phố
mua 
sắm chính
Mở
rộng và
tận dụng các diện tích 
của các trung tâm thương mại 
Xây dựng các trung tâm thương 
mại mới ở
các khu vực ven đô 
Xây dựng các siêu thị độc lập 
Trung tâm hội chợ, triển lãm
34
2. Lựa chọn đầu tư
3.
Xu hướng tiêu dùng
Kinh tế tăng trưởng, thu nhập cá nhân tăng, khả năng chi 
tiêu tăng
Tâm lý tiêu dùng hiện đại của tầng lớp trung lưu và
giới 
trẻ
(hàng hiệu, mua sắm kết hợp ăn uống, giải trí)
Hội nhập kinh tế
thế
giới: sự
quốc tế
hóa của các thương 
hiệu nổi tiếng toàn cầu
Du lịch gia tăng
Phát triển đô thị
mới hiện đại
35
2. Lựa chọn đầu tư
3.
Xu hướng phát triển
Kết hợp mô hình chợ
truyền thống và trung tâm 
thương mại 
Gắn kết với trung tâm giải trí
hiện đại (rạp chiếu 
phim; khu vực trò chơi điện tử) và
không gian ẩm 
thực
Trong điều kiện đang thiếu các hình thức giải trí
ở
 khu vực dân cư trẻ, đông đúc và đang dần đô thi 
hóa, TTTM sẽ
trở
thành một điểm nhấn mới của 
thành phố, và
khu giải trí
chính là
yếu tố
mấu chốt 
để
thu hút khách hàng. 
36
2. Lựa chọn đầu tư
† Các lưu ý khi đầu tư vào Bất 
động sản thương mại 
„ Nhà đầu tư nhỏ: các cửa hàng mặt 
tiền đường chính;
„ Nhà đầu tư lớn: trung tâm thương 
mại, siêu thị, chuỗi cửa hàng;
37
2. Lựa chọn đầu tư
† Các nhân tố ảnh hưởng
† Vị trí của BĐS: nằm ở khu thương mại, phố
chuyên buôn bán, mặt tiền đường, thuận 
tiện giao thông - tiếp cận, khu vực an ninh;
„ Cơ sở hạ tầng: giao thông thuận tiện 
(đườngphố, phương tiện giao thông công 
cộng) 
† Khả năng bố trí, thiết kế gian hàng;
† Đối tượng thuê là ai.
38
2. Lựa chọn đầu tư
3.
Đầu tư kinh doanh mặt bằng bán lẻ
 (Trung tâm mua sắm, thương mại) 
„ Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên 
môn của nhà đầu tư nhiều nhất;
„ Các thỏa thuận cho thuê thường rất phức tạp và
khó chọn lựa khách cho thuê ; 
„ Rủi ro lớn, thu nhập cao;
„ Các nhà cho vay ưa thích: tài sản có giá trị thế
chấp, nhà đầu tư có vốn lớn và am tường kinh 
doanh.
39
40
41
42
43
2. Lựa chọn đầu tư
4.
Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê
„ Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên 
môn của nhà đầu tư nhiều nhất;
„ Rủi ro lớn, sinh lợi cao;
„ Loại sản phẩm:
† Cao ốc: trung tâm hoặc ngoại vi thành phố
† Văn phòng thấp tầng ở ngoại ô
44
† Việc phát triển mạnh các loại hình công ty 
trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê 
văn phòng lên rất cao. 
4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê
(Nguồn: Sở
Tài nguyên môi trường TP.HCM –
2005)
2. Lựa chọn đầu tư
45
Thị
trường
cao
ốc văn phòng
CBRE
05/08
46
2000 40,070
2001 172,684
2002 249,498
2003 215,871
2004 652,402
5/2008 A: 99,618
B: 297,146
C: 355,654
Diện tích cao ốc văn phòng tại TP HCM 
(1.000 m2)
48
Thị
trường
cao
ốc văn phòng
CBRE
05/08
49
Thị
trường
cao
ốc văn phòng
CBRE
05/08
50
Thị
trường
cao
ốc văn phòng
CBRE
05/08
51
† Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp 
tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực 
tiếp nước ngoài vào Việt Nam sau khi Việt 
Nam gia nhập WTO. 
4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê
2. Lựa chọn đầu tư
Xu hướng thị trường
52
53
2. Lựa chọn đầu tư
4.
Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê
„ Yếu tố ảnh hưởng:
† Sự phát triển của nền kinh tế và các hoạt động 
dịch vụ
† Danh tiếng: tạo ra cơ hội lựa chọn khách hàng 
thuê văn phòng tương xứng
† Vị trí: 
„ Ở ngoại ô: gần đường giao thông, đường cao tốc, 
gần khu dân cư, khu mua sắm;
„ Ở nội thành: ở khu trung tâm, gần khu dân cư, mua 
sắm
54
2. Lựa chọn đầu tư
4.
Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê
„ Yếu tố ảnh hưởng:
† Dáng vẻ sang trọng của tòa nhà.
† Cách thức hoạt động của các văn phòng;
† Chất lượng văn phòng;
† Tiết kiệm diện tích;
† Sự thuận lợi trong giao dịch, tổ chức và sắp 
xếp công việc;
† CSHT công nghệ thông tin liên lạc
Yếu tố
thiết kế
55
Yếu tố
thiết kế
56
Yếu tố
thiết kế
57
Yếu tố
thiết kế
† Hệ thống cơ điện
† Thang máy
† Hệ thống điều hòa
† Hệ thống phòng cháy chữa cháy
† Hệ thống dự phòng
† Hệ thống an ninh bảo vệ
58
Yếu tố
thiết kế
59
60
2. Lựa chọn đầu tư
5.
Đầu tư xây dựng nhà xưởng công nghiệp, 
kho bãi
Sản phẩm:
•Nhà
kho, 
•Nhà
kho nhỏ, 
•Các nhà
máy đơn lẻ
•Các khu công nghiệp
Đặc điểm:
•Có
công dụng đặc biệt;
•Khó
hoán đổi chức năng;
•Nhà đầu tư chuyên nghiệp;
Rủi ro chính:
•Đặc thù; khách hàng hẹp
•Cần vốn lớn; 
Yêu cầu chính:
•Cần diện tích lớn; 
•CSHT giao thông tốt;
•Các cảng giao chuyển;
•CSHT xử
lý ô nhiễm
61
† Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này 
cần chú ý những vấn đề sau:
„ Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng 
thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh 
thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng.
„ Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều 
kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho 
những người thuê địa điểm.
„ Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở
rộng trong tương lai, đồng thời phù hợp với khả 
năng về nguồn lực cũng như khả năng quản lý.
5. Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi
2. Lựa chọn đầu tư
62
† Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh 
vực này bao gồm: 
„ Các công viên và các khu vui chơi, giải trí.
„ Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập.
„ Các vũ trường, quán bar.
„ Các trung tâm chăm sóc sức khỏe.
„ Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino
6. Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí
, resort 
2. Lựa chọn đầu tư
63
† Đầu tư vào lĩnh vực này thường mang lại nhiều 
lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng cũng không ít 
rủi ro. Hầu hết các nhà đầu tư vào lĩnh vực này 
chủ yếu nhắm vào đối tượng là khách du lịch 
như Vinpearl Land, Mũi né Resort  và thu được 
lợi nhuận cao.
† Trái lại nhiều khu vui chơi giải trí được đầu tư 
lớn nhưng không thu hút được khách và bỏ phế
sau một thời gian hoạt động. 
2. Lựa chọn đầu tư
6. Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí
, resort 
64
3. Nhà đầu tư
1.
Các nhà đầu tư chủ
yếu trong lĩnh vực đầu 
tư BĐS bao gồm:
„ Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ 
đầu tư, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí);
„ Các công ty kinh doanh bất động sản;
„ Các công ty xây dựng;
„ Các nhà đầu tư tư nhân; 
„ Các nhà đầu tư nước ngoài;
65
3. Nhà đầu tư
2.
Phạm vi đầu tư
(Luật KDBĐS):
„ Đối với nhà đầu tư trong nước
† Được kinh doanh bất động sản trong phạm vi 
sau đây: 
a)
Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để
bán, cho 
thuê, cho thuê mua; 
b)
Mua nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho 
thuê mua; 
c)
Thuê nhà, công trình xây dựng để
cho thuê lại; 
d)
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ
tầng 
trên đất thuê để cho thuê đất đã có
hạ
tầng; 
e)
Nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đầu tư 
công trình hạ
tầng để
chuyển nhượng, cho thuê; 
thuê quyền sử
dụng đất đã có
hạ
tầng để
cho thuê 
lại.
66
3. Nhà đầu tư
2.
Phạm vi đầu tư
(Luật KDBĐS):
„ Đối với nhà đầu tư trong nước
† Được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong 
phạm vi sau đây: 
a)
Dịch vụ
môi giới bất động sản; 
b)
Dịch vụ định giá
bất động sản; 
c)
Dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản; 
d)
Dịch vụ tư vấn bất động sản;
e)
Dịch vụ đấu giá
bất động sản; 
f)
Dịch vụ
quảng cáo bất động sản; 
g)
Dịch vụ
quản lý bất động sản
67
3. Nhà đầu tư
2.
Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS):
„ Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều
† Được kinh doanh bất động sản trong phạm 
vi sau đây: 
„ a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua; 
„ b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình 
hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ
tầng. 
68
3. Nhà đầu tư
2.
Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS):
„ Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều
† Được kinh doanh dịch vụ bất động sản
trong phạm vi sau đây: 
„ Kinh doanh dịch vụ bất động sản như nhà đầu 
tư trong nước
69
† Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều 
lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh 
vực này đòi hỏi số vốn rất lớn. 
† Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các 
quỹ lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào 
BĐS là một hướng vô cùng quan trọng, bởi 
lẽ nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu 
tư vào các BĐS. 
Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS
3. Nhà đầu tư
70
4. Vốn đầu tư
VỐN 
ĐẦU 
TƯ
(1) 
Vốn sở
hữu
(2) 
Vốn tín dụng
(3)
Ứng trước từ
 khách hàng
dự
án khu đô thị, hạ
tầng khu đô thị: >= 
20% tổng mức đầu 
tư
dự
án khu nhà
ở: >= 
15% tổng mức đầu 
tư (diện tích < 
15ha); >=20% (diện 
tích >=20ha)
ứng tiền nhiều lần
Bắt đầu khi xây dựng 
xong phần nền móng
Ngân hàng (cho 
vay trung hạn, 
ngắn hạn)
71
ƒ Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh 
năng lực tài chính của mình để thực hiện 
dự án thông qua việc lập danh mục các dự
án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ 
tổng vốn đầu tư của từng dự án.
Vốn nhà đầu tư (chủ
sở
hữu)
4. Vốn đầu tư
72
† Tín dụng là nguồn chủ yếu trong kinh doanh bất 
động sản, việc nắm rõ hoạt động của thị trường 
cho vay là nền tảng cơ bản đối với chuyên gia 
bất động sản. 
† Đầu tư thành công, phát triển tài sản, gia tăng 
thương vụ tuỳ thuộc vào hiểu biết tài chính của 
nhà đầu tư. 
† Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chuyên 
nghiệp phải nằm nhiều cách khác nhau để gia 
tăng tiềm năng thu lợi và hạn chế rủi ro thất bại.
Vốn vay
4. Vốn đầu tư
73
† Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động 
sản và khách hàng 
„ được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua 
bán nhà, công trình xây dựng hình thành 
trong tương lai 
„ theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm 
các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:
Vốn ứng trước từ
khách hàng
4. Vốn đầu tư
74
„ Việc ứng tiền trước phải được 
† thực hiện nhiều lần, 
† lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt 
đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật 
theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê 
duyệt.
„ Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền 
ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập 
bất động sản;
Vốn ứng trước từ
khách hàng
4. Vốn đầu tư