Bài giảng Căn cứ và các nguyên tắc định giá bất động sản

CĂN CỨ VÀ 
CÁC NGUYÊN TẮC 
ĐỊNH GIÁ 
BẤT ĐỘNG SẢN
1.CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Căn cứ vào bản thân bất động sản
• Các yếu tố vật chất kết tinh thành giá trị 
bất động sản
• Công dụng và khả năng duy trì lợi ích đó
• Hình thái vật chất: Mỹ thuật, tâm lý
• Vị trí và các tác động của vị trí
1.2. Căn cứ vào thị trường
• Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của 
các BĐS
• Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị 
trường BĐS
• Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: 
độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu tư
1.3. Căn cứ vào pháp luật
• Các quy định hiện hành của pháp luật về 
các quyền năng đối với BĐS
• Những xu hướng thay đổi của pháp luật
• Chính sách và thái độ của địa phương
• Luật pháp về công tác định giá và mục 
đích định giá
2.CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ
2.1. Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
• Được coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi 
BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập 
ròng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài 
liên tục
- Phù hợp về pháp lý, mục đích sử dụng, thu 
nhập
- Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng 
thu nhập ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất.Thời 
gian thu nhập kéo dài
- Khả thi về kỹ thuật:Thỏa mãn các tiêu chuẩn 
lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước
2.2. Nguyên tắc cung cầu
• Giá cả BĐS là kết quả của cân bằng cung-
cầu=> cần lấy thời điểm cân bằng cung 
cầu để xác định giá.
• Cần điều chỉnh theo xu hướng mất cần 
bằng cung cầu
• Phải dự báo trước các nhân tố làm thay 
đổi quan hệ cung cầu trên thị trường
2.3. Nguyên tắc phù hợp
• Giá trị BĐS được tạo ra và duy trì khi các đặc 
tính của BĐS phù hợp với cầu thị trường: tập 
quán sử dụng, khai thác,thị hiếu
• Phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu 
quả nhất cho tất cả các bộ phận cấu thành BĐS
• Phù hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi 
trường và quần thể BĐS xung quanh
2.4. Nguyên tắc thay thế
• Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có 
thể thay thế cho nhau
• Giá trị BĐS được xác định bởi sự tác động 
qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế 
cho nhau
• Sử dụng các yếu tố thay thế khi có tính 
tương đồng
2.5.Nguyên tắc thay đổi
• Giá trị BĐS luôn thay đổi, không cố định do tác 
động của:
– Thay đổi về công năng của BĐS
– Thay đổi về yếu tố cấu thành BĐS
– Thay đổi về các điều kiện sử dụng
– Thay đổi theo thời gian
– Thay đổi cuả điều kiện trên thị trường: Thay đổi của 
những nhân tố xã hội, kinh tế, các chính sách và 
pháp luật của Nhà nước, những vấn đề môi trường
– Thay đổi các lợi ích kỳ vọng trong tương lai
=> Định giá cần dự báo được các thay đổi
2.6. Nguyên tắc cân bằng
• Giá trị BĐS được tạo ra và bền vững khi các yếu 
tố tác động đến BĐS ở trạng thái cân bằng. Cân 
bằng kinh tế đạt được khi không có lợi ích cận 
biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS
• Cân đối trong bản thân bất động sản: giữa công 
trình và đất,giữa các bộ phận cấu thành, giữa 
chất lượng xây dựng và thiết bị
• Cân đối giữa BĐS với các yêu tố bên ngoài: các 
dịch vụ và các tiện ích 
2.7. Nguyên tắc đóng góp
• Giá trị của 1bộ phận cụ thể trong BĐS được đo 
lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn 
bộ BĐS
• Sự có mặt hay thiếu vắng của 1 bộ phận cấu 
thành có thể làm cho giá trị BĐS tăng hoặc giảm
• Khi thay đổi các yếu tố thì giá trị của BĐS thay 
đổi
• Đóng góp của BĐS vào vùng, khu vực đang có 
BĐS
2.8. Nguyên tắc cạnh tranh
• Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh
• Tính cạnh tranh của thị trường làm giảm lợi 
nhuận và tính độc quyền
• Cạnh tranh giữa cung, cầu và trong nội bộ cung 
hoặc cầu, giữa những tác nhân tham gia thị 
trường
• Cạnh tranh về mục đích sử dụng BĐS có thể 
làm tăng giá trị BĐS.
• Các lợi thế đặc biệt của BĐS làm tăng giá trị 
BĐS
2.9 Nguyên tắc dự báo
• Giá trị của BĐS có thể được xác định
bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong 
tương lai.
• Dự báo các lợi ích có thể nhận được từ 
quyền sở hữu, sử dụng BĐS trong tương 
lai
• Dự kiến thị phần của những người tham 
gia thị trường
2.10. Nguyên tắc nhất quán
• Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy 
tác dụng trong 1 mục đích thống nhất, 
không thể tách riêng từng bộ phận khi 
định giá mà không xem xét đến mối quan 
hệ với các bộ phận khác.
• Nhất quán trong đánh giá BĐS mục tiêu 
với các BĐS so sánh.
• Nhất quán trong đánh giá các yếu tố bên 
ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát 
triển kinh tế, xã hội, 
2.11. Nguyên tắc thực tế
• Dựa vào khả năng thực tế cuả BĐS có dự 
báo nhưng không suy diễn
• Dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn 
trong mua, bán, trao đổi.
• Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị 
trường thừa nhận
2.12. Nguyên tắc ngoại ứng
• Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu 
tố bên ngoài nó
• Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng 
chịu tác động ngoại ứng của bản thân 
BĐS
• Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu 
cực