Bài giảng Bất động sản và thị trường bất động sản

BẤT ĐỘNG SẢN 
VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
BẤT ĐỘNG SẢN 
VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN
 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT 
ĐỘNG SẢN
 PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
 CUNG, CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
 XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT 
ĐỘNG SẢN
BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÈ ?
 TIẾNG ANH: REAL ESTATE; TIẾNG PHÁP: IMMOBILIÉ; 
TIẾNG VIỆT: BẤT ĐỘNG SẢN
 ĐIỀU 181 BỘ LUẬT DÂN SỰ QUY ĐỊNH: "BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI”, BAO GỒM:
 ĐẤT ĐAI
 NHÀ Ở, CỄNG TRÈNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 
ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CỄNG TRÈNH
 CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI
 CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH
NHƯNG YẾU TỐ NÀO DƯỚI ĐÂY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
1, CÁC YẾU TỐ CỦA NGÔI BIỆT THỰ:
- 1.1, TOÀ NHÀ VÀ ĐẤT KHUÔN VIÊN
- 1.2, BỨC TRANH CỦA MỘT DANH HOẠ NỔI TIẾNG TREO Ở PHÒNG KHÁCH
- 1.3, MỘT BỨC HOẠ VẼ TRỰC TIẾP TRÊN TRẦN PHÒNG KHÁCH
- 1.4, MỘT DÀN CHẬU HOA ĐỊA LAN TRÊN SÂN THƯỢNG
- 1.5, MỘT CÂY ĐẠI CỔ THỤ TRỒNG Ở SÂN TRƯỚC CỬA NGÔI NHÀ
- 1.6, MỘT DÀN ĐIỀU HÒA TRUNG TÂM VÀ 1 CHIẾC ĐIỀU HOÀ TỦ DI ĐỘNG
- 2, MỘT NGÔI NHÀ BẠT CỦA ĐOÀN XIẾC ĐI BIỂU DIỄN DI ĐỘNG
- 3, TRUNG QUỐC BÁN HỒNGKÔNG CHO ANH 99 NĂM
- 4, NHÀ NƯỚC CHO CÔNG TY NƯỚC NGOÀI THUÊ ĐẤT 50 NĂM
- 5, MUA ĐẤT ĐỂ SẢN XUẤT VẬT LIỆU XÂY DỰNG
- 6, KINH DOANH THƯƠNG HIỆU (VÍ DỤ:PHỞ 24)
- 7, NGÔI TOÀ THÁP BẰNG BĂNG ĐÁ (VÍ DỤ: BĂNG ĐĂNG TQ)
- 8, VƯỜN CÂY ĂN QUẢ
- 9, VƯỜN TRỒNG HOA
- 10, CẦU PHAO KHUYẾN LƯƠNG BẮC QUA SÔNG HỒNG
- 11, CẦU GỖ Ở ĐBSCL HOẶC CẦU NHẬT Ở HỘI AN
- 12, ĐẤT ĐẶT PHẦN MỘ (NGHĨA ĐỊA)
- 13, NGÔI MỘ
CÁC TIẤU CHỚ XÁC ĐỊNH BĐS
 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng
 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
 Không thể di dời: 
-Gắn liền với đất đai hoặc với BĐS khác
-Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị
 Tồn tại lâu dài
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT ĐAI:
 KHÔNG DI DỜI HOẶC DI DỜI KHÔNG ĐÁNG KỂ
 ĐÃ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH CHỦ QUYỀN 
 CỂ CÁC TIẤU CHÍ ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN XÂY DỰNG
 NHÀ CỬA, CÔNG TRỠNH XÂY DỰNG 
CỐ ĐỊNH KHÔNG DI DỜI
CÁC CÔNG TRỠNH HẠ TẦNG GẮN 
LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI 
CÁC TÀI SẢN GẮN LIỀN KHÔNG TÁCH 
RỜI CÔNG TRỠNH XD
 ĐƯỢC ĐO LƯỜNG VÀ LƯỢNG HOÁ 
THÀNH GIÁ TRỊ
=> BĐS KHỤNG CHỈ LÀ YẾU TỐ VẬT CHẤT 
BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC GẮN 
LIỀN ĐẤT ĐAI:
Vườn cây lâu năm
Công trỡnh nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối
Các công trỡnh du lịch, vui chơi, thể thao...
Một số công trỡnh khai thác hầm mỏ (hầm lò...)
Cũng có một số tài liệu đưa thêm một số loại tài 
sản đặc biệt khác coi như bất động sản:
CỄNG TRÈNH BẤT ĐỘNG SẢN
- Mặt bằng
- Các công trỡnh chính
- Các công trỡnh phụ trợ: hạ 
tầng, công trỡnh phụ
- Môi trường xung quanh
=> Công trỡnh bất động sản là tổng thể các yếu 
tố vật chất, kỹ thuật và môi trường cấu thành 
nên BĐS và giỳp BĐS phát huy tác tác dụng
ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS 
CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS
1- BĐS GẮN LIỀN VỚI MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH; 
GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH
1 -Vị trí do cái gỡ quyết định: 
- Khoảng cách đến các trung tâm; 
- Khả năng tiếp cận
2- Mỗi vị trí gắn liền với các điều kiện:
 Tự nhiên 
 Kinh tế 
 Xã hội 
 Môi trường
=> Vấn đề đặt ra: - thay đổi yếu tố vị trí
- Đánh giá BđS phải xem xét, dự báo các yếu tố của vị trí
2- TÍNH LÂU BỀN VỀ VẬT LÝ VÀ KINH TẾ: 
TUỔI THỌ NÀO NGẮN QUYẾT ĐỊNH SỰ TỒN 
TẠI CỦA BĐS
1- Tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý.
2- Khi đánh giá phải tính cả tuổi thọ kinh tế và vật lý.
3- Lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến 
cuối chu kỳ kinh tế. Phải lựa chọn quyết định chu kỳ 
vật lý: 
So sánh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr)
Tr. đó: I- Thu nhập từ BĐS
C- Chi duy tri BĐS
K- Vốn đầu tư xây dựng mới
r- Tỷ suất lợi tức
 GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP 
tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản
3- TÍNH DỊ BIỆT
=> TÍNH ĐƠN CHIẾC: DO VỊ TRÍ, KẾT CẤU, HƯỚNG, HINH 
DẠNG VÀ SX KHỄNG KHUỄN MẪU
=> TÍNH DỊ BIỆT TẠO NẤN GIÁ TRỊ KHỄNG SO SÁNH CỦA 
BẤT ĐỘNG SẢN
=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
->TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THỄNG QUA QUY 
HOẠCH, KIẾN TRÚC
->PHẢI QUẢN LÝ TÍNH THỐNG NHẤT GIỮA CÁC CÁ 
THỂ DỊ BIỆT
4- TÍNH KHAN HIẾM: 
1- LÍ DO: - GIỚI HẠN ĐẤT ĐAI VÀ KHỤNG GIAN PHỎT 
TRIỂN, THỜI GIAN XÕY DỰNG.
- KHỤNG SẴN CÚ TRỜN THỊ TRƯỜNG
2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
- CÁC KHU VỰC PHÁT TRIỂN: CUNG LUÔN NHỎ HƠN CẦU 
=> GIÁ TĂNG.
- NHÀ NƯỚC CAN THIỆP THÔNG QUA QUY HOẠCH, CÁC 
CHÍNH SÁCH CHỐNG ĐẦU CƠ VÀ HẠN CHẾ SỞ HỮU 
BẤT ĐỘNG SẢN
5- TÍNH ẢNH HƯỞNG:
1- NỘI DUNG: - ẢNH HƯỞNG CỦA BẢN THÕN CỎC 
YẾU TỐ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
- ẢNH HƯỞNG MỤI TRƯỜNG TỰ NHIỜN, KINH TẾ, 
XÓ HỘI
- ẢNH HƯỞNG ĐẾN CỎC LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG 
KHỎC
2- YẤU CẦU: => KHI ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ PHÁT 
TRIỂN PHẢI TÍNH ĐẾN CÁC CÔNG TRỠNH LIỀN KỀ.
=> KHI ĐỊNH GIÁ PHẢI ĐÁNH GIÁ HẾT SỰ TÁC 
ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI VÀ CÁC 
BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN
=> NGƯỜI TA CÓ THỂ DỰ BÁO ĐƯỢC XU HƯỚNG 
6- NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ
LỚN
 Chi phớ lớn cho mặt bằng và xõy dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất 
ngành.
 Vấn đề đặt ra:
-- Có thể tái tạo và bảo toàn vốn đầu tư.
- Phát sinh quan hệ tín dụng đi kèm
- Lựa chọn cỏc khõu trong Kinh doanh: SX, tiêu thụ, vận hành...
 Đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn Kết cấu 
nguồn vốn gồm 3 phần 
+ Vốn đầu tư dài hạn.
+ Huy động nguồn lực của nhà đầu tư thứ phỏt (các đối tác đầu tư
chiến lược luôn được ưu ái)
+ Huy động vốn ngắn hạn cho các chi phí thường xuyên 
CÁC YẾU TỐ
CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG 
SẢN:
CUNG - CẦU - GIÁ CẢ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ?
 Thị trường BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch 
về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ 
hàng hoá tiền tệ.
 Điều kiện ra đời: 
+ Hàng hoá BĐS => sự khan hiếm tương đối
+ Môi trường KD BĐS => Luật phỏp
 Điều kiện phỏt triển: Tăng trưởng kinh tế
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG 
BẤT ĐỘNG SẢNTHỊ
Dựa vào hàng hoá bất động sản
Thị trường đất đai
 Thị trường nhà ở 
 Thị trường BĐS dich vụ
 Thị trường BĐS văn phòng, công sở 
 Thị trường BĐS công nghiệp
 Thị trường bất động sản nông nghiệp
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG 
BẤT ĐỘNG SẢN THỊ
Dựa vào tính chất các quan hệ trao đổi
Thị trường mua, bán
 Thị trường thuê và cho thuê 
 Thị trường thế chấp và bảo hiểm
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG 
BẤT ĐỘNG SẢN
Dựa vào trinh tự tham gia thị trường
 Thị trường chuyển nhượng QSD đất (Giao có thu 
tiền, mua, cho thuê) gọi là thị trường đất đai.
 Thị trường xây dựng các công trỡnh BĐS để bán 
và cho thuê (thị trường sơ cấp)
 Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (gọi là thị 
trường thứ cấp)
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG 
BẤT ĐỘNG SẢNTHỊ
Phân loại theo sự kiểm soát của nhà nước
 Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm 
soát
 Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm
Lựa chọn thị trường giao dịch
 Thị trường chính thức Thị trường không chính thức
 Lợi ích: Lợi ích: 
 - Được bảo vệ - Được bảo vệ
 - Có thể thế chấp - Thích nghi với mọi BĐS không giấy 
tờ 
 Bất lợi: - Đóng thuế Bất lợi - Không được thế chấp
 - Phải đủ giấy tờ
 - Mất thời gian
CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN
A- CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM 
GIAO DỊCH
 Chợ BĐS là chợ hàng hoỏ ảo,
 Giao dịch BĐS phải trải qua ít nhất 3 khâu:
- Đàm phán
- Kiểm tra thực địa
- Đăng ký pháp lý.
 Đa dạng về địa điểm và thời gian giao dịch
 Cỏc rủi ro trong quỏ trỡnh giao dịch
 Sự sẵn cú thụng tin và làm chủ quỏ trỡnh giao
dịch
ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU
b-ThÞ trêng BĐS lµ thÞ trêng mang tÝnh khu vùc
Vần đề đặt ra:
 => Các quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản chỉ
ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất
định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến
các vùng khác.
 => Khi nghiên cứu, xem xét các quan hệ cung,
cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều
kiện kinh tế xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
 => Chịu ảnh hưởng giỏn tiếp tớnh toàn cầu
THỄNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG
C-THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ THỊ TRƯỜNG KHÔNG 
HOÀN HẢO
Lý do:
 Thụng tin thị trường và hàng hoỏ bất động sản là
thụng tin bất đối xứng.
 Các tiêu chí đánh gớa hàng hoỏ khụng đầy đủ.
 Hàng hoá BĐS không liền kề, không so sánh
 Số lượng người cung về mỗi loại BĐS cú giới hạn
Vấn đề đặt ra:
Giá cả BĐS không mang tớnh cạnh tranh.
Khi giá tăng tớnh độc quyền của người bán tăng
Vai trũ của thông tin đối chứng: 100:10:3:1
Vai trũ của sàn giao dịch bất động sản
CẦN YẾU TỐ TRUNG GIAN
d- Thị trường khó thâm nhập
Vỡ sao:
Hàng hoá BĐS không được bày bán
Không có thông tin
Khụng tự thực hiện cỏc thủ tục cần thiết
Vấn đề đặt ra:
Hoạt động của người môi giới chuyên nghiệp.
Tiờu chuẩn và trỏch nhiệm của người mụi giới
Vai trũ của người mụi giới đối với thị trường
TÍNH NHẠY CẢM VỚI CHÍNH SÁCH
E-HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS PHỤ 
THUỘC VÀO SỰ KIỂM SOÁT CỦA NHÀ NƯỚC
Vỡ :
Các hàng hoá BĐS đều do nhà nước quản lý
Giao dịch về BĐS phải qua: Đăng ký pháp lý
Nhạy cảm với sự tăng trưởng cỏc hoạt động đầu tư
Vấn đề đặt ra:
=>Nhà nước tham gia vào hoạt động của TTBĐS
 Nhậy cảm với chính sách của Nhà nước trong lĩnh
vực BĐS cũng như cỏc chớnh sỏch thu hỳt đầu tư, quy
hoạch phỏt triển
CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
YẾU TỐ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ 
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 
KHÁI NIỆM CẦU HÀNG HOÁ BĐS:
Cầu hàng hoá BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS
mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận thanh toán với một mức giá nhất định để
nhận được lượng hàng hoá BĐS đó trên thị
trường.
Nhu cầu: là sự cần thiết thoả mãn cho tiêu dùng
của cá nhân và cộng đồng XH
 Tổng cầu trên thị trường, gồm:
 Cầu TD = Nhu cầu + Khả năng TT/Thị trường
 Cầu KD= Khả năng TT + Cơ hội KD/Thị trường
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1- QUY MÔ, CƠ CẤU DÂN CƯ:
- Nhu cầu về nhà ở tăng lên theo mức diện tích ở
BQ đầu người.
- Các hoạt động dịch vụ tăng theo mức độ tập trung
dân số
- Cơ cấu dân cư thay đổi (Tuổi, Nghề nghiệp, Văn
hoá, Thu nhập)
- Đáp ứng khả năng cung cấp sản phẩm nông
nghiệp tại chỗ cho các vùng tập trung dân cư
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2- THU NHẬP VÀ NGHỀ NGHIỆP:
- Nghề nghiệp có tác động đến nhu cầu về chỗ ở và
thay đổi thu nhập.
- Khi thu nhập thấp: tăng lên của TN ít tác động đến
cầu nhà ở; Thu nhập tăng cao làm gia tăng đột biến
về cầu nhà ở.
- Thu nhập ở mức cao làm nảy sinh nhu cầu mới và
thay đổi thị hiếu hỡnh thức nhà ở.
- Thu nhập cao làm xuất hiện cầu BĐS cho KD.
- Thu nhập cao làm tăng cầu về dịch vụ
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3- ĐÔ THỊ HOÁ VÀ QUY HOẠCH
- Đô thị hoá làm thay đổi cơ cấu dân số NT/TT, tập
trung dân số Đô thị => làm tăng cầu nhà ở và các
dạng cầu mới về BĐS vùng đô thị.
- Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các
hoạt động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử
dụng đất tạo ra các cơ hội đầu tư mới.
- Đô thị hoá và quy hoạch mở ra cơ hội và kỳ vọng
cho các nhà đầu tư BĐS
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
4- CUNG CẦU CÁC BẤT ĐỘNG SẢN 
THAY THẾ:
- Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà.
- Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà
cao tầng.
- Cung và giá thuê đất ngoài khu công nghiệp tác
động cầu thuê đất trong khu công nghiệp.
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
5- PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG:
- Tăng khả năng tiếp cận về BĐS
- Tạo môi trường hấp dẫn đầu tư các hoạt động kinh
tế => tăng cầu BĐS.
- Tạo cơ hội KD BĐS làm tăng cầu BĐS đầu tư
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
6- MỐT VÀ THỊ HIẾU:
- Trào lưu, thói quen và xu thế (tâm lý đám đông)
- Văn hoá và tập quán:
+ Phong thuỷ
+ Tôn giáo
+ Dân tộc
Chen nhau mua căn hộ
The Vista sỏng 19/10
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
7- CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ:
- Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng
thanh toán giao dịch về BĐS.
- Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng
- Mức độ lạm phát
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 
ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN
8- CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ BĐS:
- Các quy định tiêu chuẩn giới hạn về BĐS
- Quan hệ SH và SD BĐS.
- Mở rộng đối tượng tham gia thị trường BĐS.
- Chính sách tài chính đối với BĐS
- Kiểm soát giao dịch BĐS và thuế kinh doanh BĐS
CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH 
GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
 Cấu thành chi phí đầu tư
 Địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí
 Dũng thu nhập mang lại hoặc kỳ vọng
 Mức sinh lợi của nền kinh tế và lĩnh vực sử dụng
BĐS vào kinh doanh
CÁC YẾU CẤU THÀNH 
GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
MẤT CÂN ĐỐI CUNG CẦU
 Mức độ mất cân đối cung - cầu về BĐS
 Tính chất cạnh tranh của thị trường BĐS
 Tính phổ biến của hàng hoá BĐS
CÁC YẾU CẤU THÀNH 
GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
YẾU TỐ GIÁ TÂM LÝ
Giá tâm lý là giá cú được từ cảm giác thoả mãn của
khỏch hàng khi quyết định mua BĐS, phụ thuộc vào:
 Thoả mãn các tiêu chuẩn và quan niệm xã hội
 Quan niệm, đặc tớnh cá nhân
 Xỏc định đẳng cấp xó hội