Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại thành phố Hà Nội

SË 95+96 . 201882
Kinh nghiệm tại các nước phát triển trên thế giới đều cho thấy là phát triển nhà ở xã hội 
(NOXH) dạng cho thuê là một giải pháp mang tính chiến lược cho phép tăng tối đa cơ hội 
tiếp cận nhà ở đến các đối tượng có mức thu nhập thấp nhất trong xã hội, giúp giải quyết 
một cách hiệu quả nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn. Tuy nhiên, phát 
triển NOXH dành để cho thuê tại nước ta nói chung và tại thành phố Hà Nội nói riêng còn 
rất nhiều hạn chế. Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) không mặn mà với việc phát triển 
loại hình NOXH này, các dự án phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên sử dụng vốn ngân 
sách cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập. Theo số liệu của Tổng điều tra dân số và nhà ở, tính 
đến năm 2015 quỹ nhà ở cho thuê (bao gồm cả NOXH để cho thuê) trên cả nước chỉ chiếm 
khoảng 14% quỹ nhà ở; tại TP. Hà Nội chiếm 14%; tại TP.HCM chiếm 19%; các đô thị loại 
1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%.
Khung chính sách phát triển NOXH cho thuê
Trước Đổi mới, chính sách nhà ở của nước ta về thực chất cũng là chính sách NOXH nhưng 
đặt trên cơ sở bao cấp. Từ những năm 1960-1990, tại thành phố Hà Nội rất nhiều các khu 
nhà ở tập thể để phân phối cho cán bộ, công nhân viên, lực lượng vũ trang thuê với chi 
phí khấu trừ vào lương. Tuy nhiên, do tiêu chuẩn thiết kế còn thấp, giải pháp thiết kế chưa 
linh hoạt nên các khu nhà tập thể này đã bộc lộ nhiều vấn đề mà cho đến nay vẫn chưa 
giải quyết được. Một số KTT được xây dựng trong giai đoạn này như: Kim Liên, Trung Tự, 
Thanh Xuân, Giảng Võ, Trương Định, Tân Mai
Sau 1991, Chính phủ xóa bỏ bao cấp về nhà ở và cho phép người dân, cán bộ, công nhân 
tự xây dựng nhà ở cho mình. Một số khu đô thị mới được quy hoạch, xây dựng đồng bộ tại 
Hà Nội như Linh Đàm, Định Công. Tuy nhiên, trong thời kỳ này, để giải quyết các vấn đề 
trước mắt về nhà ở, thành phố chủ yếu phát triển các loại hình nhà chia lô, căn hộ chung cư 
để bán theo cơ chế thị trường, các loại hình NOXH chưa được chú ý phát triển.
tại thành phố Hà Nội
Thực Trạng pháT Triển nhà ở xã hội cho Thuê
& Tác giả 
QuY hoạch
TS.KTS. Lê Thị Bích Thuận*
TS.KTS. nguYễn Trung Dũng**
83SË 95+96 . 2018
Năm 2005, Quốc hội đã ban hành Luật 
Nhà ở, quy định cụ thể về các hình thức 
phát triển nhà ở, bao gồm: Phát triển nhà ở 
thương mại (do doanh nghiệp, tổ chức đầu 
tư theo dự án); Phát triển nhà ở riêng lẻ (cá 
nhân, hộ gia đình tự xây); Phát triển NOXH 
để cho thuê, thuê mua, để bán; Phát triển 
nhà ở công vụ (cho cán bộ, công chức luân 
chuyển công tác); Hỗ trợ, tạo điều kiện cải 
thiện nhà ở cho các đối tượng diện chính 
sách xã hội. Lần đầu tiên, khái niệm NOXH 
đã được đưa ra một cách chính thức và Luật 
Nhà ở đã dành riêng một mục quy định về 
phát triển NOXH (Chương III, Mục 4, gồm 
13 điều từ điều 45÷57).
Tiếp theo, giai đoạn 2008-2009 hàng loạt 
chính sách ra đời: Nghị quyết 18/NQ-CP 
ngày 20/04/2009 về một số cơ chế chính 
sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho 
học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà 
ở công nhân khu lao động tập trung, người 
TNT tại các đô thị; các Quyết định 65/2009/
QĐ-Ttg, 66/2009/QĐ-Ttg, 67/2009/QĐ-Ttg 
triển khai nghị quyết trên cho các đối tượng 
tương ứng. Trong đó, chính sách NOXH 
cho thuê được gắn liền và nằm trong các 
nội dung văn bản về NOXH nói chung. 
NOXH cho công nhân (NOCN), sinh viên 
(NOSV), người thu nhập thấp đã được chính 
phủ quan tâm phát triển với sự ra đời của 
Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về 
một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh 
phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên và 
nhà ở cho công nhân trong các khu công 
nghiệp (KCN) tập trung, người có thu nhập 
thấp tại các đô thị cũng như trong các văn 
bản khác về quản lý phát triển các KCN.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến 
năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, được 
Thủ tướng chính phủ phê duyệt ngày 
30/11/2011, vấn đề NOXH được định 
hướng giải quyết một cách cụ thể, theo đó 
NOXH được xác định là nhà ở thị trường 
phi hàng hóa có sự hỗ trợ của nhà nước 
để giảm giá thành, giúp cho các đối tượng 
chính sách, người nghèo, thu nhập thấp, 
cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ 
trang, công nhân, sinh viên không có khả 
năng chi trả theo cơ chế thị trường có điều 
kiện cải thiện chỗ ở. 
Kết quả của chính sách này là sự ra đời 
của hàng loạt dự án NOXH do các doanh 
nghiệp nhà nước và tư nhân đầu tư trên địa 
bàn thành phố Hà Nội và cả nước. Trong 
đó, tiêu biểu là dự án khu NOXH Đặng Xá 
- Gia Lâm do Tổng công ty Vigracera, Bộ 
Xây dựng đầu tư. Tuy nhiên, số lượng căn 
hộ để cho thuê còn hạn chế, chủ yếu là 
hình thức bán đứt hoặc cho thuê mua. Sự 
hạn chế trong chính sách phát triển nhà ở 
cho thuê của Nhà nước được bù lấp bởi một 
thị trường nhà thuê tự phát do các hộ gia 
đình, cá nhân đầu tư vận hành tại các đô thị 
lớn, điển hình là Hà Nội và TP.HCM.
Thực trạng đầu tư phát triển một 
số loại hình NOXH cho thuê trên 
địa bàn
Quỹ nhà ở cho công nhân
Nhà ở công nhân được đầu tư tập trung 
tại các KCN. Hiện nay, có 04 khu với diện 
tích đất khoảng 135.999m2 cung cấp 
215.062m2 sàn xây dựng đảm bảo chỗ ở 
cho 2.407 cá nhân, hộ gia đình c ... c tiếp 
đến hiệu quả phát triển NOXH của thành phố trong thời gian qua. 
Các vấn đề tồn tại bao gồm:
q Chưa có quy định tỷ lệ % đất ở dành để phát triển nhà xã hội khi 
lập, thẩm duyệt quy hoạch chung,quy hoạch phân khuDo đó dẫn 
đến thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng 
NOXH đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra.
q Công tác giải phóng mặt bằng quỹ đất 20% phụ thuộc vào tiến 
độ giải phóng mặt bằng chung của dự án. Việc buông lỏng quản lý 
nhà nước trong khâu xét duyệt phương án quy hoạch chi tiết 1/500 
đã bị một số CĐT lợi dung, cố tình bố trí quỹ đất dành cho NOXH 
vào các khu vực khó giải phóng mặt bằng nhất trong dự án (các khu 
vực dân cư hiện hữu, khu nghĩa trang) khiến cho việc bàn giao quỹ 
đất gặp nhiều khó khăn.
n Tồn tại trong công tác đầu tư xây dựng
n Đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên
q Quỹ nhà ở cho sinh viên hiện nay là chưa đáp ứng được nhu cầu 
rất lớn về nhà ở cho gần 300.000 sinh viên trên địa bàn thủ đô. Các 
Khu ký túc xá của các trường đại học hiện nay mới đáp ứng được 
khoảng 50% nhu cầu, phần còn lại phải đi thuê trọ tại các khu nhà 
ở cho người dân tự đầu tư xây dựng.
q Phát triển nhà ở cho sinh viên chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn 
ngân sách của TW thông qua Bộ Giáo dục đào tạo và ngân sách 
của thành phố, xã hội hóa trong phát triển nhà ở sinh viên gặp 
nhiều khó khăn, trên địa bàn thành phố chỉ có duy nhất 01 dự án sử 
dụng vốn ngoài ngân sách, do doanh nghiệp đầu tư. 
q Việc Quy hoạch các khu KTX tập trung sử dụng ngân sách nhà 
nước được đầu tư khá bài bản tuy nhiên một số dự án khu KTX việc 
lựa nghiên cứu dự án tiền khả thi chưa hợp lý khi đánh giá nhu cầu 
thuê nhà và việc xác định vị trí quy hoạch, đã khiến cho lượng sinh 
viên thuê không đạt được mục tiêu (điển hình là dự án khu NOSV 
Pháp Vân).
\n Đối với nhà ở cho công nhân trong các KCN tập trung
Mặc dù đã có các cơ sở pháp lý cho việc phát triển nhà ở cho người 
lao động gắn với quy hoạch các KCN như nêu trên, quá trình đầu tư 
xây dựng các khu nhà ở công nhân KCN còn rất hạn chế do thiếu 
các hướng dẫn cụ thể về cơ chế chính sách đầu tư, giải pháp thiết 
kế quy hoạch, xác định quỹ đât, quản lý khai thác sử dụng.
Việc Quy hoạch các khu NOCN vẫn chưa là yêu cầu bắt buộc về 
mặt pháp lý đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp tập trung, do 
vậy vẫn còn tình trạng né tránh trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh 
nghiệp và đẩy trách nhiệm sang cho chính quyền thành phố.
n Đối với NOXH cho thuê theo dạng dự án NOXH
q Các khu NOXH cho thuê tại địa bàn thành phố chủ yếu được quy 
hoạch tích hợp trong các dự án NOXH theo quy định phải dành 
20% quỹ NOXH để cho thuê. Do vậy số lượng các căn hộ NOXH 
cho thuê còn rất hạn chế. Chủ đầu tư các dự án NOXH chưa thực 
sự quan tâm phát triển loại hình NOXH này mà chủ yếu là đối phó 
với quy định chung. Đã có hiện tượng, tại một số khu NOXH các 
căn hộ dành để cho thuê bị bỏ không và không vận hành chờ 
chuyển đổi sang nhà bán. 
n Tồn tại trong công tác quy hoạch, thiết kế
Chất lượng nhà ở trong các khu nhà ở công nhân do chủ đầu tư 
trong nước xây dựng còn tương đối thấp; các tiện ích phục vụ, hạ 
tầng xã hội còn thiếu. Một số khu KTX, bên cạnh nhà ở, các tiện ích 
phục vụ, vui chơi giải trí, học tập còn chưa được đầu tư cũng khiến 
cho các khu KTX không hấp dẫn được sinh viên
Trang thiết bị nội thất căn hộ còn đơn giản, chưa tiện nghị; loại hình 
phòng cho thuê còn đơn điệu.
q Các dự án NOXH độc lập xây dựng trong thời gian gần đây được 
quy hoạch khá tốt; chú trọng đến phát triển không gian sống và 
tiện ích phục vụ. Tuy nhiên còn nhiều dự án chưa chú trọng đầu 
tư các dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống và văn hóa tinh thần của 
công nhân.
q Phần lớn các dự án được quy hoạch tại vị trí ven đô, nhằm giảm chi 
phí đất đai nên khiến cho chi phí đi lại của người sử dụng tăng cao.
q Việc kết nối hạ tầng giao thông công cộng đến các dự án NOXH 
còn khó khăn.
q Bố trí các căn hộ cho thuê trong các dự án NOXH độc lập tương 
đối tốt về mặt công năng sử dụng nhưng cần chú trọng hơn đến thói 
quen lối sống của công nhân, khi đại bộ phận là lao động đến từ các 
khu vực ngoại thành.
n Tồn tại trong công tác quản lý, vận hành 
q Về công tác quản lý vận hành 
Thực hiện các quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 
20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 
một số điều của luật nhà ở, quy định về phân cấp quản lý nhà ở 
thuộc sở hữu nhà nước: 
q Đại diện cơ quan địa diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà 
nước: UBND Thành phố Hà Nội;
q Đại diện cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại địa 
phương: Sở Xây dựng Hà Nội;
q Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: vào thời 
điểm hiện tại, Công ty Nhà và Ban Quản lý nhà ở và công sở là đơn 
vị quản lý vận hành theo hình thức giao nhiệm vụ tuy nhiên theo quy 
định của pháp luật có thể được thực hiện lựa chọn thông qua đấu 
Quy hoπch & t∏c gi∂ 
SË 95+96 . 201890
thầu hoặc đấu thầu lựa chọn đơn vị cung 
ứng dịch vụ quản lý vận hành. Bên cạnh 
đó, tại khoản 2 điều 42 nghị định 99/2015/
NĐ-CP có quy định “2. Thực hiện cho thuê 
và quản lý việc sử dụng nhà ở theo nhiệm 
vụ được giao hoặc theo hợp đồng dịch vụ 
quản lý vận hành ký kết với cơ quan quản 
lý nhà ở”. 
Tồn tại: Căn cứ theo điều 41, Nghị định 
99/2015/NĐ-CP, quy định về quyền và 
trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở 
thuộc sở hữu nhà nước thì Sở Xây dựng 
tại địa phương phải đảm nhiệm những 12 
nhiệm vụ liên quan đến công tác vận hành 
tòa nhà. Tuy nhiên, với định biên công chức 
và phân công nhiệm vụ của các phòng 
chuyên môn thì một số nội dung công tác 
khó có thể hoàn thành được. Do vậy, nên 
xem xét bổ sung một bộ phận trực thuộc 
Sở có chức năng, nhiệm vụ tham mưu, giúp 
việc cho lãnh đạo Sở trực tiếp quản lý thực 
hiện các công tác trên (mô hình Chi cục 
quản lý nhà hoặc Ban quản lý nhà) đối với 
các địa phương có nhiều nhà thuộc sở hữu 
nhà nước. 
Ngoài ra, với khu NOCN, việc chấp thuận 
đối tượng thuê nhà thực hiện theo quy 
định tại nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 
20/10/2015 và thông tư số 19/2016/TT-
BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng thì 
các hồ sơ thuê nhà của công nhân, sinh 
viên đều phải được chuẩn bị đầy đủ theo 
quy định tại điều 14 và xét duyệt theo trình 
tự tại điều 16 của thông tư này. Việc xét 
duyệt có thể mất nhiều thời gian và bất cập 
trong công tác đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho 
sinh viên, công nhân do khó có thể có đầy 
đủ giấy tờ chứng minh ngay khi mới lên 
công tác, học tập. Cơ quan giúp việc này 
có thể thay mặt Cơ quan quản lý nhà tại địa 
phương để thực hiện công tác kiểm tra, xét 
duyệt hồ sơ nhanh gọn theo ủy quyền hoặc 
giao nhiệm vụ.
q Về công tác bảo trì công trình. 
Hiện nay, công tác bảo trì công trình được 
thực hiện theo hướng dẫn của Nghị định 
46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính 
phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công 
trình xây dựng vàThông tư số 26/2016/TT-
BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng 
quy định chi tiết một số nội dung về quản 
lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng 
tuy nhiên khi áp dụng còn tồn tại không ít 
khó khăn về sự tương thích giữa các từ ngữ 
quy định tại hệ thống Luật Xây dựng, Luật 
Nhà ở và các văn bản hướng cụ thể.
q Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo 
quy định tại Luật Nhà ở phân biệt 03 khái 
niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu; 
Cơ quan quản lý nhà ở; Đơn vị quản lý vận 
hành.
q Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo 
quy định tại Luật Xây dựng phân biệt 03 
khái niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở 
hữu; Người quản lý sử dụng.
Trên thực tế, khái niệm Chủ sở hữu – Đại 
diện chủ sở hữu tương đối rõ ràng và đối với 
các công trình nhà của nhà nước thì UBND 
Thành phố là đại diện. Tuy nhiên, vai trò 
Chủ Đầu tư – Đại diện Chủ đầu tư chỉ xuất 
hiện rõ nét trong khi thực hiện dự án đầu tư 
xây dựng công trình và thường kết thúc khi 
thanh quyết toán và bảo hành công trình. 
Nhiều quy định tại các văn bản hướng dẫn 
Luật Nhà ở yêu cầu các đơn vị Chủ đầu 
tư phải thực hiện một số nhiệm vụ của giai 
đoạn sau đầu tư thì chưa tương thích với 
các mô hình Ban quản lý dự án đầu tư xây 
dựng hiện nay, còn các đơn vị được giao 
quản lý sau đầu tư thực hiện thì lại chưa 
phù hợp với luật và các văn bản hướng dẫn. 
Ngoài ra, khái niệm người quản lý sử dụng 
công trình trong Nghị định 46 liên hệ sang 
Nghị định 99 được hiểu là rất nhiều khái 
niệm: công tác quản lý do cơ quan quản lý 
nhà ở và đơn vị quản lý vận hành; người sử 
dụng có người sử dụng trực tiếp (người thuê 
nhà) và người tổ chức khai thác sử dụng 
(đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan 
quản lý nhà). 
n Việc không đồng bộ các khái niệm dẫn 
đến lúng túng trong công tác lập, thẩm 
định, phê duyệt và thực hiện kế hoạch bảo 
trì hàng năm của công trình.Trong các văn 
bản quy phạm pháp luật thời gian tới cần 
làm rõ và đồng bộ các chủ thể tham gia 
trong công tác đầu tư xây dựng, vận hành 
và bảo trì công trình.
Theo quy định pháp luật hiện hành các 
công trình xây dựng khi bàn giao đưa vào 
sử dụng đều phải có quy trình bảo trì được 
duyệt. Công tác lập quy trình bảo trì do tư 
vấn thiết kế lập khi thực hiện thiết kế cơ sở 
hoàn thiện khi thiết kế kỹ thuật. Các thiết 
bị lắp đặt trong công trình quy trình do các 
nhà thầu cung cấp thiết bị bổ sung sau khi 
lắp đặt. Như vậy, hệ thống quy trình bảo 
trì không được đồng bộ và không do một 
đầu mối xây dựng, kiểm tra dẫn đến phần 
lớn quy trình bảo trì không được thẩm định, 
phê duyệt (chủ yếu do Chủ đầu tư đóng 
dấu). Việc không phân định rõ trách nhiệm 
lập, thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì 
dẫn đến sự không đồng bộ giữa các công 
trình khác nhau và chất lượng hồ sơ của 
quy trình bảo trì vô cùng kém. Đây là đầu 
Quy hoπch & t∏c gi∂ 
91SË 95+96 . 2018
vào quan trọng dẫn đến chất lượng kế hoạch bảo 
trì hàng năm thường không đáp ứng được yêu cầu 
có tính chất dự báo các hư hỏng mà chủ yếu là sửa 
chữa các hư hỏng đã được phát lộ ra bên ngoài. 
Về khái niệm bảo dưỡng công trình: Tại thông tư 
số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây 
dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà 
chung cư thì chi phí bảo dưỡng thường xuyên được 
xác định thuộc về chi phí quản lý vận hành tuy nhiên 
theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 
của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công 
trình xây dựng thì chi phí bảo dưỡng định kỳ thuộc 
chi phí bảo trì công trình. Hai chi phí này cấu thành 
giá dịch vụ quản lý vận hành và giá cho thuê nhà 
được thực hiện theo các quy định khác nhau nên 
cần phải phân biệt rõ để các đơn vị áp dụng. Hiện 
nay, chưa có định nghĩa cụ thể nào về hai khái niệm 
này.
n Nhận thức của chính quyền, doanh nghiệp và thói 
quen tâm lý người thuê nhà
q Chính quyền: Chính quyền trung ương tập trung 
chủ yếu vào ban hành các cơ chế chính sách thúc 
đẩy phát triển NOXH nói chung, nhà ở cho công 
nhân và sinh viên, chính sách phát triển NOXHCT 
cho nhóm đối tượng thu nhập thấp còn khá mờ 
nhạt. Chính quyền cấp địa phương chưa nhận thức 
rõ vai trò và trách nhiệm của mình trong phát triển 
NOXHCT.
q Doanh nghiệp BĐS: Tập trung vào phát triển 
nhà ở thương mại giá rẻ để thu hồi vốn nhanh và 
NOXH để tận dụng các ưu đãi của Chính Phủ, địa 
phương. Doanh nghiệp không mặn mà với phát triển 
NOXHCT do lợi nhuận thấp, chậm thu hồi vốn đầu 
tư và chi phí quản lý vận hành lớn, quá trình quản lý 
vận hành tòa nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp 
lý.Việc phát triển quỹ NOXHCT tại các dự án NOXH 
hiện nay còn mang tính đối phó với các quy định 
pháp luật, thiếu thực chất.
q Doanh nghiệp sử dụng lao động, chủ đầu tư các 
KCN: Có tâm lý ỷ lại vào Nhà nước và Chính quyền 
địa phương, chưa nhận thức rõ trách nhiệm và lợi ích 
của mình trong việc bảo đảm nhà ở cho người lao 
động để tái sản xuất sức lao động, ổn định sản xuất.
q Người dân: Chưa quen với việc thuê nhà ở, suy 
nghĩ truyền thống luôn coi trọng việc sở hữu ngôi 
nhà như một tài sản đảm bảo lâu dài./.
* Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng
** Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia