Thảo luận về phát triển đô thị “nén” ở Việt Nam

SË 94 . 201834
VỀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ “NÉN” Ở VIỆT NAM
Th∂o luÀn
DIỄN ĐÀN 
TS. NGUYỄN NGỌC HIẾU 
Đại học Việt Đức
Một số ý kiến gần đây cho rằng việc xây dựng nhà cao tầng là giúp xây 
dựng đô thị nén - một xu hướng lành mạnh của phát triển đô thị. Tuy 
nhiên, xây nhà cao tầng không đúng cách còn phản tác dụng khi xây 
dựng đô thị nén là các nỗ lực tổng hợp nhằm quản lý tăng trưởng thông 
minh hơn chống lại sự phát triển dàn trải và sự lệ thuộc vào phương 
tiện cá nhân. Bài viết thảo luận về đô thị nén với mục tiêu vận dụng 
kinh nghiệm cách thức quản lý phát triển thông minh hơn vào thực tiễn 
ở Việt Nam.
Từ khóa: phát triển dàn trải, đô thị nén, tăng trưởng thông minh, quản lý phát triển tích hợp giao thông đô 
thị, nhà cao tầng.
Đô thị nén
Khái niệm về đô thị nén hay “nhỏ gọn” ra đời trong bối cảnh các thành phố mở rộng dàn trải cùng với 
sự bùng nổ của xe hơi. Thế kỷ XX ở phương Tây đánh dấu giai đoạn phát triển bùng nổ của xe hơi cá 
nhân. Thu nhập tăng nhanh và tầng lớp trung lưu mở rộng cổ súy cho phong cách sống biệt lập thúc đẩy 
quá trình đô thị hóa ở ngoại vi (suburbanization). Sự lan tỏa nhanh chóng của các dự án nhà ở mật độ 
thấp được hỗ trợ bởi lợi nhuận của ngành bất động sản, xe hơi và quản lý quy hoạch. Nhiều khu ngoại 
vi thành phố lớn trở thành các thị trấn chỉ để ngủ (bed town) còn dịch vụ ngày càng xa nơi có việc làm. 
Người dân phải di chuyển ngày càng xa hơn để đi làm với sự lệ thuộc vào xe hơi cá nhân là biểu hiện 
của các đô thị dàn trải (urbansprawl).
Đô thị hóa dàn trải đã được chứng minh thiếu tính bền vững. Khi kết nối lệ thuộc vào đường bộ và xe (hơi) 
cá nhân, ách tắc giao thông sẽ dồn tụ xe vào các cửa ngõ trung tâm và các trục chính. Mật độ ở thấp làm 
người dân phải di chuyển xa hơn và tăng phát thải khí nhà kính, khí thải ô nhiễm môi trường, và đặc biệt 
là tăng chi phí xã hội về cả thời gian đi lại, hiệu quả đầu tư hạ tầng, nhiên liệu và tài nguyên đất. Chi phí 
dịch vụ công và bảo trì hạ tầng đè nặng lên ngân sách địa phương và biểu hiện rõ nhất là khu vực ven 
thiếu hạ tầng thoát nước, trường công và bệnh viện. Ngoài ra, cách thức phát triển này làm suy giảm tính 
gắn kết xã hội cùng với mô hình ở ngày càng biệt lập theo nhóm thu nhập [1-3].
35SË 94 . 2018
Đô thị nén không đơn thuần là xây dựng mật 
độ cao hơn mà là tăng trưởng thông minh 
hơn. Khái niệm đô thị “nén” (compact) còn 
được hiểu là tăng trưởng thông minh hơn 
(smart growth) với mục tiêu xây dựng đô thị 
nhỏ gọn, hiệu quả bao gồm: khai thác hiệu 
quả đất đai một cách tổng hợp, với hệ số sử 
dụng đất từ trung bình cho tới cao, thúc đẩy 
mô hình sử dụng đất hỗn hợp, đảm bảo sử 
dụng đất liền khoảnh, nâng cao khả năng 
tiếp cận đến các trung tâm công cộng, giảm 
cự ly di chuyển đến nơi làm việc và học tập, 
giảm chi phí phục vụ của hạ tầng và hệ thống 
dịch vụ, giảm chi phí kinh doanh cho doanh 
nghiệp, giảm thiểu tác động của đô thị hóa 
lên các yếu tố môi trường và tài nguyên, và 
giảm bất bình đẳng xã hội [4]. Trên thực tế, 
các khu vực được “nén” là dọc các hành lang 
giao thông công cộng và đặc biệt là quanh 
các nhà ga để người dân có thể đi bộ gần 
hơn. Đồng thời, đô thị nén tăng cường dành 
không gian mở, không gian công cộng và 
công viên bố trí gần với các hành lang giao 
thông nói trên để tăng khả năng tiếp cận cho 
đa số người dân. Chú ý khi sử dụng đất hỗn 
hợp là cho phép bố trí đất để kinh doanh, sản 
xuất bố trí gần khu dân cư với tỉ lệ đáng kể 
đưa cơ hội việc làm đến gần hơn cơ hội có 
chỗ ở phù hợp, đặc biệt là giúp các nhóm thu 
nhập khác nhau ở gần nhau hơni .
Cách thức quản lý tăng trưởng thông minh 
hơn đòi hỏi nỗ lực của nhiều bên và thay 
đổi về nhận thức và phương pháp. Thực thi 
tăng trưởng thông minh đòi hỏi thay đổi trong 
cách ‘xây’, cách ‘đi’ lại, cách đầu tư hạ tầng, 
và đặc biệt là tích hợp được quy hoạch giao 
thông và đô thị đa cấp độ. Những nội dung 
này hội tụ trong chính sách phát triển định 
hướng vận tải công cộng (Transit Oriented 
Development – TOD)[6-8]. Có thể hình dung 
sự thay đổi bắt đầu tư mục tiêu xây dựng đô 
thị phục vụ con người thay vì chạy theo cách 
thức vận hành của xe hơi vốn cần rất nhiều 
bãi đỗ xe và đường cao tốc [9]. Nén lại giúp 
người dân di chuyển ít hơn nhưng tiếp cận 
tốt hơn đến lợi ích kinh tế và được phục vụ. 
Thước đo của các giải pháp là tăng khả năng 
tiếp cận (accessibility) thay vì tăng tốc độ di 
chuyển (mobility), xây dựng đô thị thân thiện 
hơn cho người đi bộ và xe đạp (walkable & 
bikeable) [10, 11].
Các diễn đàn chuyên gia quy hoạch đưa 
ra nhiều khuyến nghị về cách thức để xây 
dựng đô thị tăng trưởng thông minh và ‘nhỏ 
gọn’ với một số nguyên tắc. Dưới đây là hai 
nhóm nguyên tắc được nhắc tới nhiều trong 
các diễn đàn về tăng trưởng thông minh ở 
Hoa Kỳ. Nhìn chung, các vấn đề hướng tới là 
quy hoạch giao thông tích hợp, đất đai hỗn 
hợp, hợp tác phát triển, quy hoạch tham gia, 
ra quyết định minh bạch và nhà ở đa dạng 
cho nhiều đối tượng:
Xây dựng các đô thị cần nén như 
thế nào
Nếu xét riêng về việc làm cho các đô thị 
“nén” hơn, chúng ta cần đi vào các vấn đề 
cụ thể. Trước tiên là để nén đượ ...  ITE Recommended Practice. 2010: Institute of 
Transportation Engineers.. 
vii. Tham khảo Điều 34 Bộ luật Xây dựng CHLB Đức. 
https://germanlawarchive.iuscomp.org/?p=649#34
viii. Xem thêm trong 
ix. Đây là bộ các công cụ quy hoạch và thuế khóa giúp 
thu lại một phần giá trị gia tăng từ đất khi đầu tư vào hạ 
tầng liền kề. Tham khảo thêm trong 17. 
Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose, 
Financing Transit-Oriented Development with Land 
Values: Adapting Land Value Capture in Developing 
Countries. Financing Transit-Oriented Development with 
Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing 
Countries. 2015, 18. Smolka, M., Implementing land 
value capture in Latin America - policies and tools for 
urban development. Implementing land value capture in 
Latin America, ed. M. Smolka. 2013, Cambridge, M.A., 
USA: Lincoln Land Institute, 19. Hong, G.K.I.Y.-H., Value 
capture and and policies. 2012, Cambridge, MA: The 
Lincoln Land Institute.
x. Tham khảo trang https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-
tuc/quoc-te/mua-lai-mot-cho-do-xe-o-hong-kong-mat-
765-000-usd-3773997.html
xi. Công cụ này cho phép tối ưu hóa sử dụng không gian 
ở khu vực đô thị giữa các bên có quyền xây dựng chưa sử 
dụng – kể cả Nhà nước để tạo vốn đầu tư hạ tầng hoặc cải 
thiện chất lượng khu vực. Xem thêm trong TDR 20. 
Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian 
mo khong gian xanh o do thi. Quy hoach do thi, 2011. 
03(1+2). 21. Nelson, A.C., R. Pruetz, and D. Woodruff, 
The TDR handbook. 1993: Island Press.
xii. Điều chỉnh đất đai là công cụ gom đất và điều chỉnh, 
xây dựng hạ tầng và tối ưu hóa sử dụng đất từ đô thị dựa 
trên thỏa thuận đóng góp từ các chủ sử dụng đất (chủ yếu) 
theo nguyên tắc đồng thuận. Tham khảo thêm 22. Souza, 
F.F.D., T. Ochi, and A. Hosono, Land Readjustment: 
Solving Urban Problems Through Innovative Approach. 
2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute. 255.23. 
Mulnoz-Gielen, D., Urban governance, property rights, 
land readjustment and public value capturing. European 
Urban and Regional Studies, 2014. 21(1): p. 60-78, 
24. Larsson, G., Land readjustment: a tool for urban 
development. Habitat-International, 1997. 1997. 21/2, 
141-152.: p. 152, 25.MOC, W. Bank, and JICA. Land 
pooling and land readjustment Conference. in Land 
pooling and land readjustment.
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
41SË 94 . 2018
Đô thị nén và xu hướng thế giới
Trên quan điểm sử dụng đất đô thị trong từng giai đoạn, có thể tập trung một trong 3 loại hình thái đô thị 
(urban form): (1) Tăng trưởng mở rộng diện tích đô thị; (2) Tăng trưởng gắn với diện tích dân cư trên diện 
tích hiện có (đô thị nén); (3) Tăng trưởng bằng cách kết hợp 2 loại trên.
Khái niệm loại hình “đô thị nén” do Dantzig và Saaty đưa ra từ năm 1973 và được sử dụng thông dụng tại 
châu Âu, trong khi Bắc Mỹ gọi là “tăng trưởng thông minh”.
“Đô thị nén” (compact city) hay “Thành phố nhỏ gọn” (urban intensification) hoặc “Tăng trưởng thông 
minh” (smart growth), là mật độ đô thị cao, sử dụng hỗn hợp đất đai, khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú 
trọng giao thông công cộng. 
Mật độ đô thị cao là so với tiêu chuẩn đô thị hiện hành về tăng trưởng đô thị (ở nước ta đô thị loại đặc biệt, 
loại 1 phải có mật độ bình quân 150-120 người/ha).
Sử dụng hỗn hợp đất đai tức là phát triển các chức năng đô thị (cư trú, làm việc, học hành, mua sắm và 
giải trí) và tạo điều kiện cho phần lớn người dân có thể đến các nơi cần thiết chỉ bằng đi bộ, đi xe đạp và 
giao thông cộng cộng. 
Đô thị nén là nơi có mật độ cao về định cư đô thị, nó có những đặc điểm chính sau đây: khu vực trung 
tâm tạo nên “sức sống của đô thị”; phát triển với mật đô cao; phát triển hỗn hợp; đảm bảo dịch vụ và tiện 
ích về: bệnh viện, công viên, trường học, vui chơi và giải trí...
Theo Jane Jacobs, đô thị nén có tính đa dạng (diversity), ít tắc nghẽn giao thông, có không gian công 
cộng ấm cúng để mọi người giao tiếp
Trong điều kiện biến đổi khí hậu (BĐKH) thì đô thị nén là hình thái đô thị bền vững, tiêu thụ tiết kiệm tài 
nguyên và năng lượng, ít xe hơi, giảm khí thải nhà kính, ứng phó tốt hơn với thảm họa thiên nhiên.
ĐÔ THỊ NÉN Ở VIỆT NAM
DIỄN ĐÀN 
NGUYỄN ĐĂNG SƠN
Phó viện trưởng, Viện Nghiên cứu đô thị & phát triển hạ tầng
SË 94 . 201842
Theo Viện Kiến trúc nhiệt đới, đô thị nén còn 
có tên gọi khác là mô hình đô thị tập trung, 
hay đô thị mật đô xây dựng cao, đó là một đô 
thị chức năng sử dụng hỗn hợp, là một trong 
những hình thái sử dụng hiệu quả năng lượng 
của phát triển đô thị, giảm khoảng cách đi 
lại và phát huy tối đa các phương tiện giao 
thông công cộng và các phương tiện không 
sử dụng năng lượng. Xu hướng này là tất yếu 
của thế giới vì tài nguyên đất có hạn.
Đô thị nén đã được triển khai ở nhiều nước 
trên thế giới như : Crubrita (Brasil); Portland, 
New York (Hoa Kỳ); Freiburg (Đức); Tokyo 
(Nhật Bản); Seoul (Hàn Quốc); Thượng 
Hải (Trung Quốc); Hongkong; Singapore...
Theo đánh giá của các chuyên gia 
Singapore, đô thị có mật độ dân số cao 
thường không có nhiều lựa chọn cho một 
quy hoạch hoàn hảo nhưng cũng chính vì 
thế mà các nhà quy hoạch cần phải tính 
toán kỹ lưỡng hiệu quả sử dụng cao nhất 
của từng tấc đất khan hiếm.
Đó chính là sự kết hợp của quy hoạch dài 
hạn, chính sách đất đai phù hợp, có sự 
kiểm soát trong phát triển và thiết kế thông 
minh. Những điều này đã giúp Singapore 
phát huy tối ưu tính năng đô thị hóa trong 
khi vẫn mang tính thẩm mỹ và bảo tồn. 
Đưa thiên nhiên gần gũi với con người, hòa 
quyện thiên nhiên vào đô thị để giúp đô thị 
được “mềm hóa” các khía cạnh “thô cứng” 
của một khung cảnh đô thị với hàng loạt 
các cao ốc bằng cách áp dụng một loạt 
các chiến lược “vườn trong phố”, “vườn 
tường”, “vườn mái”, “vườn ở bất cứ đâu”, 
Singapore hiện đang được che phủ bởi mật 
độ cây xanh thuộc hạng cao nhất thế giới. 
Các quốc gia đã tìm cách phát huy triệt để 
tiềm năng của không gian công cộng bằng 
cách kết hợp hiệu quả giữa các hoạt động 
thương mại và giải trí để mang lại sự hài 
lòng cho người dân của mình, đồng thời 
ứng dụng chiến lược năng lượng thấp trong 
các tòa nhà, phát triển hệ thống giao thông 
công cộng hiệu quả. Tất cả những yếu tố 
đó kết hợp lại đã hình thành nên mô hình 
đô thị “nén”. Mô hình đô thị “nén” tại các 
quốc gia này đã đem đến nhiều ưu điểm 
cho người dân sinh sống tại các thành phố.
Về môi trường, giảm khí thải do ít xe ô tô 
hơn, tiêu thụ năng lượng tiết kiệm hơn nhờ 
hệ thống kết cấu hạ tầng được tập trung 
gọn. Về kinh tế, sử dụng tài nguyên đất và 
nước hợp lý hơn, tiết kiệm chi phí đi lại, chi 
phí đầu tư và quản lý hạ tầng.
Đô thị “nén” cũng tạo cộng đồng gần gũi 
gắn kết với nhau hơn, thuận lợi cho việc 
lan truyền kiến thức, phát huy tư duy sáng 
tạo và đổi mới.
Một phương pháp tiếp cận đương đại đang 
rất được quan tâm phát triển trên thế giới 
để xây dựng các khu đô thị nén theo hướng 
xây dựng các không gian đô thị sống tốt, 
thân thiện với người dân, đó là phương 
pháp tiếp cận 3Ds: Mật độ - Đa dạng - Thiết 
kế (Density - Diversity - Design) trong việc 
quy hoạch đô thị. Phương pháp tiếp cận 
3Ds trong quy hoạch đô thị còn được hiểu 
là để xây dựng hình thái đô thị nén.
(1) Mật độ - Điều kiện sống tốt là mật độ sử 
dụng tốt: Mật độ dân cư và việc làm tại một 
khu vực đô thị nhất định ảnh hưởng tới hành 
vi đi lại của cư dân do khoảng cách giữa 
các điểm đến cũng như số lượng các điểm 
đến có thể đi bộ hoặc đi xe đạp. Tuy nhiên, 
không phải mật độ càng cao càng tốt. Mật 
độ quá cao hoặc quá thấp đều có ảnh 
hưởng tiêu cực như nhau đến chất lượng 
cuộc sống của người dân. Trường hợp mật 
độ quá thấp lại làm tăng giao thông cơ giới, 
tiêu tốn năng lượng và ô nhiễm không khí, 
thiếu cơ hội giao tiếp. 
(2) Đa dạng - Lợi ích của các khu vực đa 
dạng: Đa dạng hay còn gọi là “đa dụng”, 
“đa năng” hay “hỗn hợp”, đề cập tới khoảng 
cách giữa các địa điểm cho các hoạt động 
khác nhau như thương mại, dịch vụ và 
cửa hàng Vì vậy một khu vực đa dụng có 
nhiều nhà ở, nơi làm việc, trường học, dịch 
vụ, cửa hàng, không gian công cộng ngoài 
trời là nơi mọi người có thể dễ dàng tiếp 
cận bằng cách đi bộ, xe đạp, giao thông 
công cộng. 
(3) Thiết kế - Tôn trọng người đi bộ: Mật độ 
dân cư đủ đông để tạo ra sự đa dạng các 
hoạt động tại một khu vực đô thị. Từ mật độ 
tốt và đa dạng hoạt động sẽ tạo ra những 
đô thị hấp dẫn và sôi động. Nhưng 2 yếu 
tố mật độ và đa dạng cũng vẫn chưa tạo 
ra những đô thị sống tốt, khi thiết kế thành 
phố thiếu tôn trọng người đi bộ. Khả năng 
đi bộ và đi xe đạp giữa các khu vực chức 
năng của đô thị sẽ giảm đáng kể nếu không 
quan tâm đến việc thiết kế các đường phố. 
Khi chất lượng môi trường đi bộ, đạp xe 
và giao thông công cộng kém an toàn, an 
ninh, thiếu tiện nghi và thuận lợi thì người 
dân sẽ sẵn sàng mua phương tiện cơ giới 
cá nhân ngay khi có thể. Điều này chứng tỏ 
rằng việc thiết kế và xây dựng những đường 
phố có chất lượng cho người đi bộ cùng với 
phát triển giao thông công cộng là cơ sở để 
mọi người lựa chọn loại hình giao thông chủ 
động, thân thiện với thành phố. Đường phố 
cần là nơi an toàn và hấp dẫn. Nhu cầu và 
mong muốn di chuyển nhanh của một số 
người cần được cân bằng với quyền được đi 
lại an toàn của những người khác, đặc biệt 
là người già và trẻ em. 
Theo kinh nghiệm của Nhật Bản, nguyên 
tắc quy hoạch của đô thị nén là: phát triển 
các không gian ngầm tại các khu vực đã xây 
dựng, trường hợp tại các trung tâm thương 
mại (Centre Business District - CBD); lồng 
ghép ứng phó với BĐKH và quản lý rủi ro 
thảm họa, mà trước hết là quản lý ngập lụt 
vào quy hoạch không gian; chuyển biến 
thông qua “xanh hóa”, phát triển nông 
nghiệp đô thị/ lâm nghiệp đô thị.
43SË 94 . 2018
Phát triển đô thị nén ở Việt Nam
Ở nước ta, mật độ quá cao tại các khu đô thị cũ của Hà Nội và TP.HCM mới chỉ nén về mật độ xây 
dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ dân số cao nên gây ra nhiều hậu quả như tắc nghẽn, tai nạn giao 
thông, nơi để xe ngày càng khan hiếm, ô nhiễm môi trường, dịch vụ và các cửa hàng không đáp ứng 
được nhu cầu, cây xanh ngày càng thu hẹp, thiếu không gian công cộng ngoài trời dẫn tới làm giảm 
chất lượng sống của người dân khá nhiều thì mới chỉ là “đô thị nén nửa vời” lợi bất cập hại. Muốn 
có “đô thị nén đích thực” cần đảm bảo hài hòa giữa mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ 
dân số với hạ tầng xã hội và kỹ thuật và kết nối hạ tầng với các khu vực lân cận, nhất là giao thông.
Định hướng phát triển đô thị nén ở nước ta, theo WB: “Với nguy cơ BĐKH nên chuyển hướng tập 
trung vào thành phố nhỏ gọn, mật độ cao, tiết kiệm năng lượng mà vẫn đảm bảo nhu cầu nhà ở và 
việc làm cho mọi người”.
Quyết định của Chính phủ về “Điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM” đã đưa ra mô hình 
phát triển “tập trung - đa cực”, “phát triển các đô thị nén”, hạn chế mở rộng đô thị theo chiều rộng, 
đặc biệt tại các khu vực chịu ảnh hưởng của BĐKH. 
TP.HCM nên quy hoạch đô thị nén tại khu vực cải tạo trung tâm đô thị hiện hữu và đô thị nén khu 
trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm cũng đang thành hình (số 2); khu vực xây dựng mới: trung tâm khu 
vực đô thị khoa học - công nghệ cao Q9, phía đông (số 3); trung tâm khu vực đô thị Tân Tạo - Tân 
Kiên huyện Bình Chánh, phía tây (số 4) và khu đô thị cảng Hiệp Phước (số 6), phía nam, khu đất 
ngập nước, chịu ảnh hưởng trực tiếp của BĐKH. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Cái chết và cuộc sống của các thành phố Hoa Kỳ - Jane Jacobs,1961
2. Quy hoạch đô thị - Pierre Merlin, Nxb Thế giới, 1993
3. Quy hoạch đô thị ở Trung Quốc - Lý luận và thực tiễn - Nhiều tác giả, Trung tâm thông tin KHKT, BXD, 1994
4. Cơ sở khoa học và phương pháp luận quy hoạch xây dựng đô thị phụ cận - Phạm Đức Niệp, Huỳnh Đăng Hy, Nguyễn 
Thiềm, Hàn Tất Ngạn, 1996 
5. Nghiên cứu kinh nghiệm về phát đô thị của Nhật Bản và nhiều nước châu Á - Tập đoàn ALMEC Nikken Sekkei, 1998
6. Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản lý đô thị - Nguyễn Đăng Sơn, Nxb Xây dựng 2005, Tập 2, 2006
7. Sức sống đô thị nén - Phạm Sỹ Liêm & Bùi Mạnh Tiến, TC KTVN, tháng 2/2013
8. Đô thị nén ở TP.HCM - Tuổi trẻ Online, tháng 6/2016
9. Nghĩ về đô thị nén_ Nguyễn Hoàng Linh (thực hiện), Báo điện tử BXD, tháng 5/2018 
Bản đồ TP.HCM theo mô hình tập trung đa cực
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝