Cơ hội và thách thức phát triển mô hình đô thị nén bền vững tại Việt Nam

21SË 94 . 2018
1 Khái niệm:
n Khu vực phát triển nén: là 1 bộ phận của đô thị, có 
không gian phát triển nén tại một khu vực, địa điểm, bao 
gồm 1 hoặc nhiều tổ hợp công trình.
n Đô thị nén: là đô thị có mô hình tổ chức không gian tập 
trung dựa trên 03 đặc điểm cơ bản về không gian: (1) mật 
độ và khoảng cách (2) liên kết không gian bằng hệ thống 
GTCC (3) đặc điểm tiếp cận tới việc làm và dịch vụ.
n Đô thị nén đa trung tâm: là đô thị có mô hình tổ chức 
không gian với nhiều trung tâm khác nhau, có tính chất 
độc lập hoặc phụ thuộc lẫn nhau. Mỗi trung tâm đều có 
tiêu chí của đô thị nén và chúng được liên kết với nhau 
bằng hệ thống GTCC. 
n Phát triển đô thị nén bền vững: phát triển đô thị mà đáp 
ứng các mục tiêu đô thị bền vững, bao gồm kinh tế, thịnh 
vượng, chất lượng môi trường, công bằng xã hội... để phát 
huy tài nguyên đất đai nhưng không ảnh hưởng tới khả 
năng của thế hệ tương lai khi đáp ứng nhu cầu của họ.
n Phát triển đô thị theo vết dầu loang: mở rộng đô thị thiếu 
kiểm soát với đặc điểm mật độ thấp, chức năng riêng biệt, 
cung cấp hạ tầng dàn trải. Các hình thái phát triển này 
phổ biến dưới dạng “phát triển nhảy cóc”, khi các dự án 
phát triển bố trí tại khu vực đất đai chưa phát triển. Đặc 
điểm phổ biến đô thị hướng tới dự án phát triển ngoài quy 
hoạch.
n Đơn vị sinh thái, là đơn vị ở có mô hình tổ chức không 
gian ít tác động nhất tới môi trường thông qua giải pháp 
quản lý năng lượng, nước và chất thải, mật độ và phát 
triển hỗn hợp, ít phụ thuộc giao thông cơ giới, tăng cường 
hệ thống giao thông công cộng, đi bộ và đi xe đạp.
n Phát triển đô thị dựa trên đầu mối GTCC (TOD): là mô 
hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công 
cộng, trong đó hệ thống trung tâm đô thị và trung tâm 
khu vực được bố trí tích hợp chức năng trong vòng bán 
kính 500-800m (hoặc 10 phút đi bộ) từ các điểm nút giao 
thông công cộng và đô thị phát triển lấy trục GTCC, phát 
triển thành cấu trúc của đô thị.
2 Tiêu chí về hình thái đô thị nén
Hiện nay mô hình đô thị nén là triết lý phát triển đô thị 
bền vững được đưa ra trước thực trạng “phát triển đô thị 
lan tỏa thiếu trật tự” trên quy mô toàn cầu, Châu Mỹ, 
Châu Âu, Châu Á... Trên thế giới đã có rất nhiều lý luận 
về mô hình đô thị nén và thực tiễn triển khai. Đô thị nén 
được phát triển và mở rộng ra trong suốt quá trình phát 
triển đô thị, từ xuất phát điểm là mô hình phát triển tập 
trung nén chuyển sang mô hình bảo vệ môi trường, quỹ 
đất nông nghiệp, do mở rộng đô thị và hướng tới tiết 
kiệm năng lượng, chất lượng cuộc sống và thịnh vượng 
của đô thị.
PGS.TS. Lưu Đức cườnG - Viện trưởng VIUP
ncS. Lê Kiều Thanh -Trưởng phòng quản lý KHKT - VIUP
cơ hội và thách thức
phát triển mô hình đô thị nén 
bền vững tại việt nam
Khái nieÄM
SË 94 . 201822
2.1 Mật độ xây dựng nén
Sử dụng mật độ cao, không gian liên tục và khoảng cách gần nhau, 
ranh giới rõ ràng giữa đất đô thị và đất nông thôn, không gian công 
cộng đảm bảo.
2.1.1 Mật độ xây dựng cấp công trình
Mật độ cư trú 1250 người/ha đất xây dựng công trình. Công trình hệ 
số sử dụng đất trên 13 lần. 
2.1.2 Mật độ xây dựng cấp khu vực 
Một đơn vị 140 nhà trong lô đất 200x200m với 3 vị trí và loai hình xây 
dựng khác nhau. Cả 3 vị trí đều có tổng số nhà bằng nhau nhưng mật 
độ xây dựng là khác nhau.
n Trường hợp thứ nhất: Vị trí thứ nhất là loại hình nhà ở chia lô (mật 
độ thấp). 40 nhà/4000m2
n Trường hợp thứ hai: Vị trí xây dựng công trình cao tầng chiếm đất 
ít hơn (mật độ cao).
n Trường hợp thứ ba: Vẫn số lượng các công trình cao tầng nhưng 
được bố trí khoảng cách với nhau gần hơn, khoảng cách từ công 
trình này tới công trình kia gần hơn. Vị trí số 3 có mật độ cao hơn và 
khoảng cách đi lại gần hơn so với vị trí thứ nhất và thứ hai.
2.1.3 Mật độ xây dựng cấp đô thị
Yếu tố nén do tăng mật độ: Mỗi 1 đơn vị khu vực đô thị bao gồm cả 
ở và nơi làm việc. Mỗi một đơn vị có số dân và việc làm giống nhau 
nhưng được phân bố có khoảng cách gần nhau, sau đó mỗi một đơn 
vị lại giữ nguyên vị trí đó nhưng với diện tích chiếm đất nhỏ hơn do 
tăng mật độ. Kết quả là sẽ tạo ra trung tâm đô thị nén có mật độ cao 
gấp 2 lần vừa do khoảng cách giữa khu vực và vừa do mật độ xây 
dựng. Tiếp đến yếu tố nén do thu hẹp khoảng cách (khoảng cách 
này được rút lại nếu các loại hình nhà ở đa dạng, tăng việc làm phù 
hợp tại trung tâm và tăng lao động tại chỗ): các khoảng cách được 
thu hẹp lại còn 1/2 quảng đường, nhà ở và nơi làm việc ít phân tán và 
khoảng cách trung bình giữa 1 người với những người khác chỉ bằng 
1/2 trường hợp thứ nhất. Mặc dầu mật độ không thay đổi, nhưng một 
số giá đình có xu thế tập trung hơn tại 1 số trung tâm làm cho những 
trung tâm này có độ bao phủ rộng hơn ra. 
Tiếp đến, cuối cùng là kết hợp 2 phương án trên, mỗi một đơn vị giữ 
nguyên vị trí nhưng quy mô đất giảm xuống ½ do mật độ tăng lên gấp 
đôi. Đây cũng là hình ảnh phản chiếu của đô thị nén đa trung tâm.
2.2 Hệ thống trung tâm đa chức năng
Khoảng cách tiếp cận từ nhà tới nơi làm việc (văn phòng, dịch vụ, sản 
xuất). Sử dụng đất hỗn hợp. Đa số dân cư tiếp cận tới dịch vụ bằng 
đi bộ hoặc GTCC. Có 4 cấp độ hệ thống trung ... ïc ngoại thành. Trong đô thị các hiện 
tượng ngập úng, ắch tắc giao thông xảy ra thường xuyên và với quy 
mô ngày càng mở rộng và tính chất nghiêm trọng hơn. Giao thông 
công cộng chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn trong cơ cấu tổng nhu cầu 
23SË 94 . 2018
K h ∏ i n i ÷ m 
đi lại, Tại Hà Nội và TP.HCM, 90% là sử dụng phương tiện cá nhân. 
Tốc độ tăng dân số là 2-4%/năm, nhưng tăng trưởng phương tiện cá 
nhân là 10-15% tại các vùng đô thị lớn. Số lượng đăng ký xe hơi tại 
Hà Nội và TP.HCM tăng 10%/năm. Những định hướng phát triển đất 
đai đô thị chưa gắn với phát triển giao thông công cộng còn nhiều hạn 
chế, dẫn tới xu thế phát triển nhảy cóc, phân tán, phát triển không 
gắn kết với giao thông. 
Chính sách tạo nguồn lực từ đất đai đã tác động tới xu thế mở rộng 
không gian và phát triển đô thị, dẫn tới hiện tượng đô thị phát triển 
ngày càng mở rộng, dàn trải, mật độ giảm dần, xu thế dự án đô thị tại 
khu vực ngoại thành, ven đô ngày càng phổ biến. 
Các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM có cấu trúc đô thị truyền thống 
nhiều đường hẻm và nhà phố dạng ống. Tỷ lệ nhà phố, dân tự xây 
chiếm 70-80%. Nhà cửa trong các khu dân cư được xây dựng dàn 
trải, mật độ xây dựng dày đặc nhưng hệ số sử dụng đất thấp (do 
phần nhiều là nhà 1 - 2 tầng). Không những thiếu các trục đường 
chính đô thị mà thiếu cả hệ thống cây xanh, thoát nước và công trình 
công cộng đáp ứng nhu cầu dân cư. Đối với các khu đô thị cũ hạ 
tầng không theo kịp phát triển dân cư, nhiều nơi thiếu không gian 
công viên, vườn hoa, hệ thống công trình hạ tầng xã hội. Dẫn tới khi 
mở rộng tuyến đường theo quy hoạch, kinh phí giải phóng đền bù 
giải phóng mặt bằng là rất lớn. Trong bài báo “Đô thị hóa ở Việt Nam 
đứng trước ngã ba đường” viết nhân dịp này, Giám đốc Ngân hàng 
Thế giới tại Việt Nam Victoria Kwakwa đưa ra khuyến nghị: “Với nguy 
cơ biến đổi khí hậu thì Việt Nam nên chuyển hướng tập trung phát 
triển thành phố gọn, mật độ cao, tiết kiệm năng lượng mà vẫn đảm 
bảo nhu cầu nhà ở và việc làm cho mọi người”.
Xu thế phát triển dự án đô thị là tất yếu, tạo điều kiện cung cấp quỹ 
nhà ở, thương mại, sản xuất cho đô thị. Bên cạnh những yếu tố tích 
cực các dự án đô thị hiện nay có xu thế xây dựng “nén” tại khu trung 
tâm đô thị, nơi mà điều kiện hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là giao thông 
chưa đáp ứng yêu cầu phát triển, ảnh hưởng tới chất lượng môi 
trường đô thị. Mặt khác các dự án đô thị lại tạo ra những cấu trúc đô 
thị chưa hấp dẫn, mới tập trung phát triển nhà ở thương mại, chưa 
phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị: thiếu loại hình thương mại, nhà 
phố, không gian trung tâm, sáng tạo, tạo ra những động lực phát triển 
đô thị. Những dự án tại khu vực trung tâm chưa đáp ứng yêu cầu tạo 
lập “điểm đến” cho các hoạt động đô thị.
3.1 Hạn chế trong tích hợp sử dụng đất đô thị và quy hoạch giao 
thông ảnh hưởng tới năng lực giao thông đô thị
Hà Nội có tỷ lệ xe máy chiếm 81% tổng chuyến đi của dân số, ô tô 
chiếm 4% và giao thông công cộng chiếm 11%. Điều này cho phép 
rất nhiều công nhân và người dân có thể đi lại dễ dàng và dân cư 
vùng ven đô có thể đi vào thành phố thuận tiện, mà không cần quá 
nhiều đầu tư vào hệ thống giao thông chính đô thị trong giai đoạn 
2000-2010. Nhưng xu thế sử dụng phương tiện sẽ thay đổi nhanh 
chóng do giá cả xe ô tô ngày càng rẻ và thu nhập của dân cư ngày 
càng được cải thiện. Do vậy tốc độ cải thiện hệ thống giao thông nội 
đô nói chung sẽ càng làm trầm trọng thêm quá tải và ắch tắc giao 
thông khi xu thế chuyển đổi sử dụng xe ô tô càng gia tăng, tỷ lệ tham 
gia phương tiện GTCC rất khiêm tốn. Chi phí cho giải phóng mặt 
bằng, mở rộng các tuyến là rất tốn kém. Nếu tiêu chuẩn 1.8m2 cho 
xe máy, hoặc 14m2 cho ô tô khi đỗ dừng, hoặc 40m2 cho ô tô (vận 
tốc 15km/h) và 65m2 cho ô tô (vận tốc 30km/h), thì với tiêu chuẩn 
diện tích đường là 25% thì chỉ đảm bảo mật độ dân cư 30 người/ha. 
Nếu so sánh mật độ đường mặt cắt trên 15m của 4 thành phố; Hà 
Nội, New York, Bangkok và Seoul, thì tỷ lệ lần lượt là 9%, 32%, 7,8% 
và 13,6%. Bên cạnh đó Seoul và New York đều có hệ thống giao 
thông công cộng ngầm đã chia sẻ nhu cầu đi lại trên đường phố. 
Theo quan điểm Betaurd cấu trúc đường phố hiện trạng không dễ 
dàng thay đổi, do vậy hình thức giao thông phải thích ứng với cấu trúc 
đô thị cùng với hành vi giao thông sử dụng GTCC. Đối với khu vực lõi 
trung tâm, mật độ trên 400 người/ha và tỷ lệ xe ô tô là 250 xe/1000 
dân sẽ chắc chắn hệ thống sẽ bị tắc nghẽn hoàn toàn khi toàn bộ xe 
ô tô tham gia giao thông.
3.2 Hạn chế trong phát triển Hệ thống GTCC là 1 thách thức đối với 
phát triển đô thị nén tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM
Hệ thống GTCC ngầm phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ dân số và việc 
làm trong phạm vi phục vụ của hệ thống. Với tỷ lệ dưới 50% là khá 
khiêm tốn. Chỉ khi nào hệ thống GTCC cung cấp trên 50% dân số 
và việc làm, lúc đó hệ thống phát huy tác dụng. Dự báo thời gian hệ 
thống metro Hà Nội phát huy tác dụng từ năm 2025 do thời gian kéo 
dài để xây dựng. Theo kinh nghiệm thực tế GTCC chỉ có thể cạnh 
trạnh với loại hình giao thông khác trong thành phố khi (1) mật độ 
trên 40ng/ha, (2) điểm đến phải tập trung tại các trung tâm (ví dụ 
như trung tâm cung cấp việc làm tại trung tâm Midtown Manhattan, 
Jongno Sam Ga in Seoul, Golden Triangle ở Jakarta, CBD ở 
Singapore, Tverskaya ở Matxcova...). 
3.3 Phát triển không gian đô thị nén dọc tuyến đường hướng tâm, 
tuyến metro số 1 tại TP.HCM
Đường Nguyễn Hữu Thọ nối từ quận 4 qua quận 7 và huyện Nhà Bè 
gánh hàng loạt dự án trung, cao cấp, được mệnh danh là tuyến đường 
có nhiều nhà cao tầng nhất khu Nam Sài Gòn. Mật độ dân cư khu 
vực phía Nam TP.HCM (quận 7, 8 và huyện Nhà Bè) hiện tăng gấp 
hàng chục lần so với 10 năm trước. Giao thông quá tải, tình trạng kẹt 
xe ngày càng nghiêm trọng buộc TP.HCM dồn sức kéo hạ tầng khu 
này lên bằng cách mở thêm đường, cầu kết nối với trung tâm. Trong 
báo cáo gửi Chính phủ, chính quyền TP.HCM cho rằng, các khu dân 
cư đô thị ở Nhà Bè, quận 7 phát triển rất nhanh - đặc biệt là khu đô thị 
cảng Hiệp Phước. Việc này khiến nhu cầu giao thông vào trung tâm 
SË 94 . 201824
thành phố và ngược lại rất lớn, thường xuyên 
xảy ra ùn tắc... Rất nhiều dự án lớn nhỏ 
đã đổ bộ về như Park Vista, Sunrise City 
View, The Park Residence, Dragon Hill 2, 
Kiến Á, Hưng Phát Silver Star,... khiến khu 
vực này trở nên chật chội. Ngay đầu tuyến 
đường hướng từ quận 4 qua là dự án Sunrise 
City View của tập đoàn NovalandNVL+0.6% 
đang thi công tầng hầm sát bên cạnh là các 
block đã hoàn thiện. Riêng tổ hợp căn hộ 
cao cấp Sunrise City đã đóng góp hơn 10 
tòa cao ốc trên đoạn đường khoảng 500m.
Trục đường Nguyễn Hữu Thọ từ chân cầu 
Kênh Tẻ phía quận 7 đến khu vực huyện 
Nhà Bè được xem tuyến đường có mật độ 
xây dựng sôi động nhất ở khu Nam Sài Gòn 
từ nhiều năm nay. 
3.4 Xu thế phát triển đa cực của thành phố 
Hà Nội và TP.HCM, là tiền đề phát triển 
mô hình đô thị nén trên nền tảng cấu trúc 
trung tâm đa cực.
Sơ đồ phân bố dân cư theo khoảng cách tới 
trung tâm của đô thị lớn. Như sơ đồ trên ta 
có thể quan sát thấy trong 5 thành phố trực 
thuộc trung ương có quy mô trên 1 triệu dân, 
mật độ xây dựng tập trung trong bán kính từ 
1-15km, đô thị càng lớn thì độ phân bố tập 
trung càng được mở rộng. Trong bán kính 
1-10 km, thành phố Hà Nội thấy sự chênh 
lệch rõ ràng về mật độ dân số từ 150 người/
ha xuống còn 65 người/ha, đối với TP.HCM 
thì độ phân bố mật độ cao rộng hơn so với 
thành phố Hà Nội, trong bán kính 1-15km, 
TP.HCM có mật độ dân số giảm từ 108 
người/ha xuống cong 42 người/ha.
Thành phố Hải phòng có dân cư tập trung 
chủ yếu trong bán kính 1-5km từ trung tâm 
thành phố, mật độ bình quân 240 người/ha 
và trong bán kính từ 5-10km mật độ giảm 
hẳn xuống còn 55 người/ha. Hiện tượng 
tương tự như vậy tại Đà nẵng, Cần Thơ và 
Vũng Tàu. Riêng đối với thành phố Nha 
Trang, trong bán kính 1-5km mật độ dân số 
cao 230 người/ha giảm đột ngột xuống 20 
người/ha.
Từ phân tích ở trên có thể dẫn tới kết luận về 
đặc điểm nén tại các đô thị lớn của Việt nam 
dựa trên khoảng cách như sau:
n Có sự phân hóa rõ ràng về hình thái xây 
dựng mật độ cao giữa các đô thị lớn trên 5 
triệu dân như Hà Nội và TP.HCM, với độ 
phủ không gian tập trung rộng lớn hơn, mặc 
dù Hà Nội có bị ảnh hưởng bởi yếu tố hành 
Trục đường Nguyễn Hữu Thọ từ chân cầu Kênh Tẻ phía quận 7 đến khu vực huyện Nhà Bè được 
xem tuyến đường có mật độ xây dựng sôi động nhất ở khu Nam Sài Gòn từ nhiều năm nay. 
25SË 94 . 2018
chính về mở rộng đô thị, nhưng những đặc điểm về hình thái xây 
dựng tập trung vẫn thể hiện tính chất xây dựng quy mô và mật độ 
cao của Hà Nội.
n Trong nhóm các đô thị nhỏ hơn, trực thuộc trung ương như Hải 
Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng thì Hải Phòng nổi trội hơn về mức độ tập 
trung dân cư so với Đà Nẵng và Cần Thơ. Ngoài ra Cần Thơ là thành 
phố có đặc điểm vùng sông nước, nên có đặc điểm khách quan làm 
cho mật độ dân số thấp hơn so Đà Nẵng.
n Các đô thị loại 1 khác được lựa chọn để phân tích, đô thị tỉnh lỵ như 
Nha Trang, Vũng Tàu và Biên Hòa có những đặc điểm khá khác 
biệt là cấu trúc dân cư tập trung, cụ thể Biên Hòa có phân bố dân 
cư tương đối cao và đồng đều phân bố trong bán kính 1-10km, còn 
thành phố Vũng Tàu và Nha trang có cấu trúc nén khác nhau rõ 
ràng, như đã nêu ở trên thành phố Nha trang có cấu trúc nén tập 
trung tại dải ven biển, còn thành phố Vũng Tàu lại dàn trải đồng đều 
hơn trên diện rộng. 
3.5 Xu thế tái cấu trúc sử dụng đất hướng tới đa chức năng tại các 
trung tâm cấp khu vực sẽ tạo cơ hội cho phát triển mô hình đô thị 
nén có cấu trúc phân tán
n Cơ cấu lao động và việc làm thể hiện mức độ đa chức năng tại các 
trung tâm cấp khu vực:
n Tại cấp khu vực tỷ lệ là 8,5%
n Tại cấp trung tâm đô thị tỷ lệ là 11%
n Tại trung tâm khu vực tỷ lệ này là 14%
n Khu vực có bán kính ngăm ngoài 3 khu vực dịch vụ - thương mại - 
sản xuất chiếm 75% lao động và việc làm
Khoảng cách đi làm - nhà ở là một tiêu chí quan trọng đánh giá hình 
thái đa chức năng của các trung tâm. Khoảng cách này có xu thế 
tăng đối với những khu vực có loại hình nhà ở đơn nhất, việc làm phân 
tán và lực lượng lao động không tập trung.
3.6 Mô hình đô thị nén tại các đô thị du lịch biển miền Trung và 
Đông Nam bộ, cơ hội và thách thức
Phát triển không gian cao tầng nhu cầu tái thiết đô thị quy mô trung 
bình. Hiện nay xu thế xây dựng mật độ nén, tầng cao chiếm xu thế 
tại các đô thị, đặc biệt đô thị ven biển có không gian cảnh quan là tài 
sản của đô thị du lịch. Hiện có 2 xu thế ủng hộ và phản đối phát triển 
cao tầng và nén tại không gian quan trọng các đô thị du lịch biển. Xu 
thế ủng hộ cho rằng phát triển không gian đô thị nén, không gian cao 
tầng là xu thế tích cực và mang tính tất yếu, thể hiện sức hút của đô 
thị, thể hiện vị thế kinh tế đô thị (góc độ vốn đầu tư xây dựng). Quan 
điểm này cho rằng những yếu tố cảnh quan, môi trường chỉ là thứ 
hai, vì có phát triển kinh tế là sẽ có tất cả. Xu thế thứ hai là phản đối 
xây dựng cao tầng, và kết quả là chúng ta có không ít đô thị có không 
gian đô thị khá là trầm lắng (đô thị vườn), đường đi dân cư khá là thưa 
thớt, các hoạt động thương mại, dịch vụ cũng rất khiêm tốn do mật độ 
dân cư và thị trường tiêu thụ nhỏ bé. 
Tài liệu Tham khảo
1) Đề tài NCkh trọng điểm BXD 2018: Nghiên cứu mô hình phát triển đô thị nén 
bền vững tại Việt Nam
2) Đề cương luận văn Tiến sỹ mô hình đô thị nén bền vững tại Việt Nam (2017)
3) TS. Trần minh hùng (2018), Thích ứng mô hình “khu đô thị nén” trong quá trình 
tái thiết không gian đô thị tại hà Nội 
4) TS. Phó Đức Tùng (2017), Tổng quan lý thuyết về đô thị nén trên thế giới 
5) NCS. lê kiều Thanh, (2016) Tổng kết kinh nghiệm Nhật bản trong phát triển mô 
hình đô thị nén bền vững. 
6) NCS. lê kiều Thanh, (2016) Tổng quan kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát 
triển đô thị nén trên thế giới. 
7) Tổng luận quy hoạch và thiết kế đô thị nén (2015, Trung tâm thông tin BXD)
8) PGS.TS Phạm hùng Cường, Quy hoạch phát triển đô thị theo hướng đa cực trung 
tâm (2018).
K h ∏ i n i ÷ m