Mô hình & quản lý phát triển đô thị nén bền vững Việt Nam

SË 94 . 201844
Xu thế lý luận hiện nay của Mô hình Đô thị nén là triết lý phát triển đô thị bền vững được đưa ra trước thực trạng “phát triển đô thị lan tỏa thiếu 
trật tự” trên quy mô toàn cầu,... Xu thế này diễn ra chủ 
yếu tại các đô thị lớn nơi có nhu cầu cao hơn về quỹ đất 
thương mại, nhà ở, dịch vụ phục vụ cho các hoạt động 
kinh tế của đô thị. Tại Việt Nam, đô thị nén đa trung tâm 
xuất hiện tại các đô thị có quy mô siêu lớn, cụ thể là 
tại Hà Nội và TP.HCM với bán kính mở rộng và duy trì 
mật độ cao trong khoảng cách 1-15km. Cấu trúc không 
gian này sẽ tiếp tục mở rộng nhưng mức độ nén còn phụ 
thuộc vào tiến trình hình thành mạng lưới đường bộ, và 
hệ thống metro tàu điện tại hai thành phố trên. 
Mô hình đô thị nén được đánh giá là công cụ lựa chọn 
phát triển đô thị, đất đai xây dựng, tiết kiệm hiệu quả 
với phương thức giao thông công cộng làm nền tảng, sử 
dụng đất hỗn hợp và xây dựng mật độ cao nhằm giảm 
nguy cơ phát triển tràn lan, nhẩy cóc gây hiện tượng ho-
ang tàn, lãnh phí tài nguyên cảnh quan, văn hóa tại các 
vùng ngoại thành, nông thôn. Bên cạnh những ưu điểm, 
mô hình đô thị nén cũng có những ảnh hưởng tiêu cực 
như: tắc ngẽn giao thông, ô nhiễm môi trường, đảo nhiệt, 
chất lượng sống, nhu cầu năng lượng cao, không gian 
mở bị thiếu, rủi ro cao khi cao như các hiện tượng thiên 
tai như Tshunami, động đất, lụt, và hỏa hoạn. Do đó cần 
xem xét mô hình phù hợp tạo cho đô thị có sức chống 
chịu với đa dạng loại hình rủi ro.
Lý luận về mô hình đô thị nén
n Trên thế giới đã có rất nhiều lý luận về mô hình đô thị 
nén và thực tiễn triển khai. Đô thị nén được phát triển 
và mở rộng ra trong suốt quá trình phát triển đô thị, từ 
xuất phát điểm về lý luận mô hình không gian, xây dựng 
tập trung, mật độ cao, đa dạng hoạt động và không gian 
sang mô hình bảo vệ môi trường, quỹ đất canh tác, tài 
nguyên cảnh quan và dần hướng tới tiết kiệm năng lượng, 
chất lượng cuộc sống và thịnh vượng của đô thị, hướng tới 
ba trụ cột quan trọng của phát triển bền vững là phát triển 
kinh tế, bảo vệ môi trường và công bằng xã hội.
n Xây dựng chỉ tiêu về mật độ tối thiểu là công việc rất 
khó khăn không chỉ về yếu tố kỹ thuật mà còn phụ thuộc 
vào điều kiện đặc thù của đô thị. Tại London, quy hoạch 
sử dụng đất xác định mật độ tối thiểu, nhưng chỉ tiêu quá 
thấp và do đó đã không hỗ trợ được phát triển mật độ cao 
như mong muốn. Trong Quy hoạch tổng thể Vùng đô thị 
Paris, mật độ tối thiểu cho những khu vực đô thị mới là 
35 nhà/ha. Do quy định này tạo ra mật độ cao hơn so với 
dự án phát triển tại vùng ven đô, nên cộng đồng tại đây 
đã không ủng hộ, họ cho rằng những quy định như vậy 
sẽ ảnh hưởng tới chất lượng sống khu vực đó. Cuối cùng 
là, quy định về mật độ tối thiểu sẽ không phù hợp đối với 
thành phố mà ở đó thị trường khuyến khích chủ đầu tư 
phát triển mật độ cao (Hồng Kông, Trung Quốc). Mật độ 
xây dựng khác nhau về ngưỡng còn phụ thuộc vào văn 
MÔ HÌNH & QUẢN LÝ 
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ NÉN BỀN VỮNG VIỆT NAM
DIỄN ĐÀN 
NCS. LÊ KIEàU THANH
Trưởng phòng Quản lý Khoa học kỹ thuật - VIUP
45SË 94 . 2018
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
hóa của từng quốc gia. Đối với Isarael, mật 
độ 290 nhà/ha được công nhận là cao, còn 
ở Hà Lan là 100 nhà/ha là cao (Churchman 
1999). Quy định trong phân khu sử dụng đất 
về diện tích tối thiểu của lô đất cũng là một 
công cụ hữu hiệu để đáp ứng nhu cầu sử 
dụng và chính sách về phát triển đô thị nén.
n Thành phố sử dụng công cụ xác định 
ngưỡng phát triển bằng ranh giới tăng trưởng 
đô thị, quy định đối với khu vực xây dựng và 
mật độ xây dựng (Gennario et al., 2009). Tuy 
nhiên, công cụ trên được đánh giá đã tạo ra 
những tác dụng ngoài mong muốn, dự án 
phát triển nhảy cóc do thiếu hỗ trợ của công 
cụ khuyến khích phát triển tại khu vực hiện 
hữu, để đảm bảo khu vực hiện hữu cung cấp 
đủ nhu cầu phát triển của thành phố. Tính 
hiệu quả của công cụ phụ thuộc vào sự ổn 
định và tính linh hoạt vừa đảm bảo tính dài 
hạn để định hướng cho phát triển, vừa phải 
được điều chỉnh phù hợp điều kiện thay đổi 
(tăng trưởng hoặc khủng hoảng kinh tế).
Đảm bảo việc điều chỉnh định kỳ ranh giới 
tăng trưởng thông qua việc đánh giá, chấm 
điểm sự cần thiết mở rộng. Chính quyền 
trung ương yêu cầu đô thị phải rà soát khả 
năng cung cấp trong ranh giới định kỳ 5 năm/
lần cho nhu cầu sử dụng đất trong 20 năm. 
Thông qua hai chỉ số về giám sát sử dụng đất 
đai là thống kê tổng quỹ đất trống và tốc độ 
tăng của mật độ xây dựng (refill rate).
Thành phố Portland đã sử dụng Mô hình 
máy tính để dự báo “ngưỡng phát triển”. 
Ngưỡng xác định số nhà ở hoặc việc làm có 
được trong thành phố dưới những quy định, 
quy chuẩn hiện hành với xu thế thị trường 
không có đột biến.
Tạo ra khu vực phát triển mật độ chất lượng; 
tính đa dạng và hỗn hợp giữa các loại hình 
nhà ở, sở hữu và người sử dụng là những 
bước đầu tiên trong quy trình thiết kế chất 
lượng các dự án tái thiết (Roger 2005). Khu 
vực sẽ là vừa đảm bảo yêu cầu về thẩm 
mỹ và kinh tế bởi vì thành phố sẽ là những 
nơi thu hút những công ty của các tập đoàn 
xuyên quốc gia, những lực lượng lao động 
chất ... ùi xanh, năng lượng 
mặt trời, các công trình đạt tiêu chuẩn LEED. 
Chiếu sáng công cộng LEED được sử dụng. 
Giám sát được thực hiện nhằm giảm hiệu 
ứng đảo nhiệt, cải thiện quản lý nước thải, 
và thu gom nước mưa. Những nhà thiết kế 
hàn quốc cũng quy hoạch tận dụng ưu việt 
của đầu tư băng rộng để kết hợp công nghệ 
thông tin, truyền thông và công nghệ sạch 
để cung cấp công nghệ máy tính cho toàn 
thành phố một cách rộng rãi.
Đặc điểm đô thị hóa thông qua 
trưởng dân số và đất đai tại Việt 
Nam
Trong giai đoạn 2004-2015, đối với năm 
thành phố trực thuộc trung ương, xu thế tăng 
mật độ cư trú là có duy nhất thành phố Cần 
thơ là tăng và bình quân đất ở đô thị duy trì 
từ 30m2/ng, TP.HCM có mật độ cư trú không 
đổi, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2004-
2010 thì giảm, nhưng lại tăng trở lại giai đoạn 
2010-2015, thành phố Đà Nẵng mật độ cư 
trú giảm và đất ở bình quân đầu người tăng, 
thành phố Hà Nội có mật độ cư trú giảm 20% 
và bình quân đất ở tăng 20%.
Có thể thấy qua số liệu trên một số quan 
sát sau: 
n Mật độ cư trú bình quân của đô thị phụ 
thuộc vào các yếu tố về tốc độ tăng dân số 
trung bình đô thị, tốc độ cung cấp quỹ nhà 
ở mới tại các đô thị đó, thị hiếu về nhà ở tại 
các đô thị, thu nhập trung bình của dân cư 
tại các đô thị. 
n Nhìn chung, giai đoạn 2004-2015, bốn đô 
thị trừ thành phố Hà Nội đều có dân số đô 
thị tăng trưởng từ 1,5% cho đến 2,1%. Hai 
thành phố lớn nhất đều có tốc độ tăng trưởng 
thành phố cao, TP.HCM là đô thị lớn nhưng 
vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng cao nhất trên 
2%, thành phố Hà Nội có con số tăng trưởng 
cao nhất nhưng cũng một phần từ sát nhập 
ranh giới hành chính năm 2008. 
Tăng trưởng dân số giai đoạn 2004-2015 của 05 thành phố trực thuộc trung ương
Đề tài NCKH trọng điểm BXD, Mô hình và quản lý phát triển đô thị nén bền vững
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
47SË 94 . 2018
Tổng quan mật độ cư trú và đất xây dựng đô thị BQ các đô thị loại I năm 2015
Đề tài NCKH trọng điểm BXD, Mô hình và quản lý phát triển đô thị nén bền vững
Qua số liệu tổng quan bảng, hai thành phố 
lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM đều có tốc 
độ tăng trưởng dân số như nhau giai đoạn 
2010-2015, nhưng thành phố Hà Nội có tốc 
độ phát triển đất ở cao hơn so với TP.HCM 
với mật độ cư trú thấp hơn nhiều so với 
TP.HCM.
Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng có tốc độ 
tăng trưởng dân số lần lượt là 1,67%, 1,53% 
và 1%, lại thể hiện xu thế khác, Đà Nẵng và 
Cần Thơ phát triển đất ở nhanh hơn so với 
Hải phòng nhưng mật độ cư trú lại thấp và 
bình quân đất ở đầu người cao hơn so với 
Hải Phòng.
Theo số liệu phân tích tổng hợp ở trên hầu 
hết các đô thị đều có tăng trưởng (+) về đất 
đai xây dựng, trong khí đó tỷ lệ dân cư không 
phải tất cả đều tăng, các đô thị Nam Định, 
Vinh, Quy Nhơn, Diễn Châu, Quảng Ngãi có 
tăng trưởng dân số âm (-).
Tổng quan mật độ cư trú và đất ở đô thị bình quân các đô thị trực thuộc TW năm 2015
Đề tài NCKH trọng điểm BXD, Mô hình và quản lý phát triển đô thị nén bền vững
Tổng quan về mối quan hệ tăng trưởng đất đai và dân số các đô thị loại I năm 2015
Đề tài NCKH trọng điểm BXD, Mô hình và quản lý phát triển đô thị nén bền vững
SË 94 . 201848
Khoảng cách và phân bố dân cư 
của các đô thị lớn
Trong nghiên cứu về khoảng cách và phân 
bố dân cư của các đô thị lớn, các đô thị có 
cấu trúc nén khác nhau. Hầu như các đô thị 
có quy mô trên 1 triệu dân thì phân bố dân 
cư mật độ tập trung trong bán kính 10km. 
Các đô thị nhỏ hơn thì tập trung trong vòng 
bán kính 1-5km. 
Tất cả các đô thị đều có mật độ dân cư cao 
trong bán kính 1-5km, cao nhất là thành 
phố Hà Nội, rồi đến TP.HCM, Hải Phòng 
và Nha trang.
Như sơ đồ trên ta có thể quan sát thấy trong 
năm thành phố trực thuộc trung ương có quy 
mô trên 1 triệu dân, mật độ xây dựng tập 
trung trong bán kính từ 1-15km, đô thị càng 
lớn thì độ phân bố tập trung càng được mở 
rộng. Trong bán kính 1-10 km, thành phố hà 
nội thấy sự chênh lệch rõ ràng về mật độ 
dân số từ 150 người/ha xuống còn 65 người/
ha, đối với TP.HCM thì độ phân bố mật độ 
cao rộng hơn so với thành phố Hà Nội, trong 
bán kính 1-15km, TP.HCM có mật độ dân số 
giảm từ 108 người/ha xuống cong 42 người/
ha.
Thành phố Hải phòng có dân cư tập trung 
chủ yếu trong bán kính 1-5km từ trung tâm 
thành phố, mật độ bình quân 240 người/ha 
và trong bán kính từ 5-10km mật độ giảm 
hẳn xuống còn 55 người/ha. Hiện tượng 
tương tự như vậy tại Đà Nẵng, Cần Thơ và 
Vũng Tàu. Riêng đối với thành phố Nha 
Trang, trong bán kính 1-5km mật độ dân số 
cao 230 người/ha giảm đột ngột xuống 20 
người/ha.
Từ phân tích ở trên có thể dẫn tới kết luận về 
đặc điểm nén tại các đô thị lớn của Việt Nam 
dựa trên khoảng cách như sau:
n Có sự phân hóa rõ ràng về hình thái xây 
dựng mật độ cao giữa các đô thị lớn trên 5 
triệu dân như Hà Nội và TP.HCM, với độ 
phủ không gian tập trung rộng lớn hơn, mặc 
dù Hà Nội có bị ảnh hưởng bởi yếu tố hành 
chính về mở rộng đô thị, nhưng những đặc 
điểm về hình thái xây dựng tập trung vẫn thể 
hiện tính chất xây dựng quy mô và mật độ 
cao của Hà Nội.
n Trong nhóm các đô thị nhỏ hơn, trực thuộc 
trung ương như Hải Phòng, Cần Thơ, Đà 
Nẵng thì Hải Phòng nổi trội hơn về mức độ 
tập trung dân cư so với Đà Nẵng và Cần 
Thơ. Ngoài ra Cần Thơ là thành phố có đặc 
điểm vùng sông nước, nên có đặc điểm 
khách quan làm cho mật độ dân số thấp hơn 
so Đà Nẵng.
n Các đô thị loại 1 khác được lựa chọn để 
phân tích, đô thị tỉnh lỵ như Nha Trang, 
Vũng Tàu và Biên Hòa có những đặc điểm 
khá khác biệt là cấu trúc dân cư tập trung, 
cụ thể Biên Hòa có phân bố dân cư tương 
đối cao và đồng đều phân bố trong bán kính 
1-10km, còn thành phố Vũng Tàu và Nha 
trang có cấu trúc nén khác nhau rõ ràng, 
như đã nêu ở trên thành phố Nha trang có 
cấu trúc nén tập trung tại dải ven biển, còn 
thành phố Vũng Tàu lại dàn trải đồng đều 
hơn trên diện rộng. 
Kết luận và kiến nghị
Nhu cầu phát triển đô thị nén, xây dựng công 
trình cao tầng, phát triển theo chiều “đứng” là 
xu thế tất yếu được nhiều học giả trong nước 
và quốc tế dự báo. Tuy nhiên, tùy thuộc vào 
điều kiện KT-XH và định hướng chiến lược 
đô thị hóa của mỗi quốc gia, mô hình và giải 
pháp quản lý phát triển đô thị nén sẽ được 
thay đổi phù hợp. Ở Việt Nam hiện nay, xu 
thế đô thị nén thể hiện thông qua các hình 
thức phát triển dự án tái thiết trong đô thị hiện 
hữu, dự án cải tạo chung cư cũ, chuyển đổi 
chức năng công nghiệp, bệnh viện, cơ sở đại 
học thành các dự án nhà ở, thương mại, hỗn 
hợp, dự án xây dựng các đô thị và các khu đô 
Sơ đồ so sánh phân bố dân cư theo khoảng cách tới trung tâm của các đô thị lớn
Sơ đồ phân bố dân cư theo khoảng cách tới trung tâm của đô thị lớn
49SË 94 . 2018
thị mới, các công trình cao tầng riêng lẻ và các hình 
thức phân tách, gộp thửa xây dựng công trình dân cư 
cao tầng trong đô thị. Các cấu trúc thành phần của 
đô thị nén được chia làm bốn cấp độ: Đô thị nén đa 
trung tâm, đô thị nén (đơn cực), khu vực nén (khu đô 
thị hoặc khu chức năng), công trình nén. Đô thị nén đa 
trung tâm chỉ xuất hiện tại các đô thị có quy mô siêu 
lớn, cụ thể là tại Hà Nội và TP.HCM đã hình thành cấu 
trúc này, và bán kính mở rộng và duy trì mật độ cao 
trong khoảng cách 1-15km chỉ duy nhất có tại Hà Nội 
và TP.HCM. Cấu trúc không gian này sẽ tiếp tục mở 
rộng nhưng mức độ nén còn phụ thuộc vào tiến trình 
hình thành mạng lưới đường bộ, và hệ thống metro 
tàu điện tại hai thành phố trên. Dự báo TP.HCM sẽ có 
25% dân cư đô thị được hưởng lợi từ Metro năm 2020.
Giai đoạn tiếp theo, nên làm rõ cấu trúc nén thành 
phần của từng đô thị, đặc điểm, phân bố và mối 
quan hệ với định hướng quy hoạch và nhu cầu của 
thị trường. 
Các cơ sở pháp lý về quy hoạch và quản lý phát triển 
cũng là cơ sở quan trọng định hướng cho phát triển 
đô thị nén bền vững. Luật Quy hoạch đô thị, Luật 
Quản lý phát triển đô thị, Hệ thống QCXDVN, Luật 
Thủ đô, các đồ án quy hoạch chung đô thị là công 
cụ để quản lý phát triển đô thị. Những nghiên cứu về 
đánh giá tác động của các đồ án quy hoạch, hệ thống 
quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với các hoạt động phát 
triển nêu trên cũng rất quan trọng. Sự khác biệt giữa 
quy hoạch và thực hiện quy hoạch do thực tế khách 
quan về nhu cầu xã hội, một phần cũng do những bất 
cập trong những nội dung về quản lý phát triển đô thị. 
Chiến lược hướng tới chất lượng đô thị không nên chỉ 
dừng lại những quy định, chỉ tiêu mật độ, mà khuyến 
khích những thiết kế đô thị chất lượng, tạo sức hấp 
dẫn, khuyến khích sự sáng tạo và sự tham gia.
Xu thế phát triển nén diễn ra chủ yếu tại các đô thị 
lớn nơi có nhu cầu cao hơn về quỹ đất thương mại, 
nhà ở, dịch vụ phục vụ cho các hoạt động kinh tế của 
đô thị. Với nhận định tổng quan trên xu thế này diễn 
ra tại Hà Nội, TP.HCM, và một số đô thị lớn khác với 
quy mô từ 200.000 người trở lên. Bên cạnh những 
ưu điểm về cung cấp quỹ không gian quy mô với 
chi phí tiết kiệm hơn, mô hình đô thị nén đã thể hiện 
nhiều nhược điểm về chất lượng giao thông (hàng 
năm theo Vietnamet 9/6/2014, TP.HCM tốn kém chi 
phí cho ách tắc giao thông là 1,2 tỷ USD), dịch vụ hạ 
tầng xã hội của các khu vực xung quanh dự án cao 
tầng, cũng như quan điểm về bảo tồn giá trị di sản 
về kiến trúc cảnh quan của đô thị như khu vực nội đô 
lịch sử Hà Nội và TP.HCM, những không gian công 
cộng quan trọng khác như bờ biển, cù lao tại các đô 
thị ven biển và những không gian tự nhiên nhạy cảm 
có giá trị về cân bằng sinh thái, điều hòa ngập lụt, 
bảo tồn đa dạng sinh học tại các khu vực rừng ngập 
mặn cho các đô thị ven biển, là những thách thức rất 
lớn về phát triển bền vững đô thị trong thời gian tới. 
Theo chuyên gia quy hoạch GS.TS.KTS Salvador 
Perez Aroyo Hà Nội nơi có rất nhiều các dự án Khu 
đô thị mới mọc lên như nấm, đa phần là chúng nằm 
phân tán, bám theo các trục đường chính, ít mang 
tính kết nối về mặt cấu trúc, cảnh quan và dịch vụ hạ 
tầng, bị bỏ hoang và không có người ở, nhìn chung 
không ít đô thị rất thiếu tiện nghi, môi trường ô nhiễm, 
giao thông hỗn loạn.
Những nhược điểm trên cộng với tốc độ hình thành 
hệ thống giao thông công cộng quy mô nói riêng 
chưa bắt kịp với nhu cầu phát triển của các dự án, 
các công trình hạ tầng xã hội, trường học, công viên, 
vườn hoa, chợ xanh còn rất chậm chễ so với tỷ lệ 
nhà mới đưa vào sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng 
của các khu vực đô thị hiện hữu còn quá thấp so 
với yêu cầu của các không gian đô thị tái thiết. Do 
hạ tầng và cảnh quan đô thị chưa đồng bộ và hoàn 
thiện, khái niệm đô thị mật độ cao bị đánh đồng với 
hình ảnh của sự đông đúc, chật chội, ô nhiễm như 
hình ảnh của hà Nội hiện nay. Đề xuất là trên cùng 
một đơn vị diện tích đất đô thị, người dân cần có 
nhiều diện tích ở hơn, không gian xanh và không 
gian công cộng nhiều hơn, xây dựng nhiều nhà cao 
tầng hơn.
Tài Liệu Tham khảo:
1. GS. TS. Lê Hồng Kế (1990) Sinh thái đô thị trong quá trình 
quy hoạch và xây dựng điểm dân cư ở Việt Nam.
2. TS. Trần Minh Hùng (2018), Thích ứng mô hình ‘khu đô thị 
nén’ trong quá trình tái thiết không gian đô thị tại Hà Nội. 
3. TS. Phó Đức Tùng (2017), Tổng quan Lý thuyết về đô thị 
nén trên thế giới. 
4. NCS. Lê Kiều Thanh, (2016) Tổng kết kinh nghiệm Nhật bản 
trong phát triển mô hình đô thị nén bền vững. 
5. NCS. Lê Kiêu Thanh, (2016) tổng quan kinh nghiệm quốc tế 
về chính sách phát triển đô thị nén trên thế giới. 
6. Tổng luận quy hoạch và thiết kế đô thị nén (2015, Trung tâm 
thông tin BXD).
7. Quy hoạch môi trường và phát triển đô thị bền vững.
8. Mô hình và giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch đô 
thị sinh thái Tại Hà nội, NCS Đỗ Bình Minh (Đại học kiến trúc 
Hà Nội).
9. Portland, Hoa Kỳ. Ranh giới tăng trưởng đô thị, Khái niệm 
Tăng trưởng 2040 (xuất bản năm 1995), TOD (Portland 
Streetcar, MAX), sáng kiến “ khu phố 20 phút”.
10. Sổ tay quy hoạch và thiết kế đô thị (Mỹ 2006)- Urban 
Planning and Urban Design 
11. Huynh Du (2015), Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng ở thành 
phố Hồ chí minh: thành công chỉ là 1 phần khi quan sát trên 
bức tranh tổng thể 
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝