Đổi mới về sản phẩm quy hoạch đô thị

SË 99 . 201962
Đổi mới công tác lập quy hoạch đô thị cần phải dựa trên hệ thống pháp luật hiện hành, tính khả thi và đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan, hệ thống thể chế hiện có để đảm bảo khả thi trong áp dụng quy hoạch và là cơ sở quan trọng để thực hiên quy hoạch. Trong các khâu đổi mới về công tác lập quy 
hoạch đô thị, việc đổi mới sản phẩm là bước cụ thể hóa toàn bộ quy trình lập quy hoạch vào bộ sản phẩm để 
quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch được duyệt. Vì vậy, bộ sản phẩm quy hoạch phải thể hiện rõ tư tưởng về 
phương pháp, quy trình, nội dung lập quy hoạch và đảm bảo tính thực tiễn, khả thi khi thực hiện quy hoạch trong 
giai đoạn phát triển mới.
1. Tồn tại, hạn chế trong hồ sơ đồ án quy hoạch đô thị
Hồ sơ bản vẽ QHĐT còn cồng kềnh bởi các bản vẽ thiết kế cụ thể chi tiết nhưng tính thực tiễn chưa cao. QHC và 
QHPK chủ yếu sử dụng 02 bản đồ là sử dụng đất và giao thông, các bản vẽ về hạ tầng kỹ thuật ít được sử dụng, 
hiệu quả không cao. Bản vẽ tổng mặt bằng sử dụng đất được sử dụng nhiều tuy nhiên ký hiệu các loại đất chưa 
thống nhất với bản vẽ quy hoạch sử dụng đất của ngành tài nguyên, môi trường. Bản vẽ tổng hợp đường dây 
đường ống chỉ nên quy định ở quy hoạch chi tiết. Hồ sơ thiết kế đô thị còn khó khăn trong thực hiện.
Quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở để lập Thiết kế cơ sở, Lập dự án, thiết kế thi công cần thực hiện đồng bộ với 
sản phẩm của thiết kế đô thị.
Thiếu các hướng dẫn cụ thể về mức độ nghiên cứu và mức độ thể hiện bản vẽ theo từng loại quy hoạch đô thị. 
Cần rút gọn, đơn giản hóa hồ sơ bản vẽ để xây dựng lộ trình thẩm định phê duyệt bằng hồ sơ mềm, kết hợp chuẩn 
hóa số lượng hồ sơ các loại đồ án và được quản lý bằng phần mềm quản lý.
Sản phẩm của quy hoạch đô thị cần hướng tới trở thành những bản đồ hoặc sơ đồ định hướng và kèm theo 
đó là những thuyết minh thay vì đưa ra những bản vẽ thiết kế cụ thể chi tiết nhưng không có tính thực tiễn cao.
về sản phẩm quy hoạch đô thị
& TÁC GIẢ 
QUY HOẠCH
Ths.kTs. CAO sYõ NIêm - Ths.ks. VUõ TUAáN VINH
* Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia
ßÊi mÌi
63SË 99 . 2019
2. Các yêu cầu về đổi mới sản 
phẩm quy hoạch đô thị
1. Khắc phục được tính xơ cứng của sản 
phẩm quy hoạch đô thị hiện nay, đảm bảo 
đủ linh hoạt để có thể đáp ứng các thay 
đổi của thực tiễn, tránh tình trạng thường 
xuyên điều chỉnh, giảm thiểu thời gian lập 
quy hoạch.
2. Sản phẩm của quy hoạch đô thị cần trở 
thành những bản đồ hoặc sơ đồ định hướng 
tích hợp đa ngành và kèm theo đó là thuyết 
minh được giải trình cụ thể, chi tiết nội dung 
và cách thức thực hiện đồ án thay vì đưa ra 
những bản vẽ thiết kế cụ thể chi tiết nhưng 
tính thực tiễn không cao như hiện nay.
3. Hồ sơ, sản phẩm hướng tới giảm thiểu 
tính đơn năng, tăng cường tính đa năng 
trong phân bố các không gian, quy hoạch 
sử dụng đất của đô thị. Rút gọn, đơn giản 
các bản vẽ ở quy hoạch cấp cao (cấp chiến 
lược), đồng thời tăng cường nội dung chi 
tiết cho các bản vẽ ở quy hoạch cấp thấp 
(cấp hành động, hay còn gọi là dự án đầu 
tư). Quy định rõ mức độ nghiên cứu và thể 
hiện bản đồ ở mỗi loại hình QHĐT.
4. Xây dựng lộ trình thẩm định phê duyệt 
bằng hồ sơ mềm kết hợp chuẩn hóa số 
lượng hồ sơ các loại đồ án và được quản lý 
bằng phần mềm theo hướng hiện đại.
3. Sản phẩm quy hoạch đô thị đổi 
mới theo quy trình quy hoạch đô 
thị đổi mới
3.1. Quy trình lập quy hoạch đô thị đổi mới
Quy trình lập quy hoạch đổi mới đã xác 
định:
1. Quy trình đối với đô thị đặc biệt: 03 bước.
- Bước 1: Lập Quy hoạch chung đô thị (bao 
gồm cả quy hoạch chuyên ngành hạ tầng 
kỹ thuật).
- Bước 2: Lập Quy hoạch phân khu đô thị.
- Bước 3: Lập Thiết kế đô thị (Bước này 
gộp Quy hoạch chi tiết và Thiết kế đô thị 
riêng làm 1).
2. Quy trình đối với các đô thị còn lại: 02 
bước.
- Bước 1: Lập Quy hoạch chung đô thị 
(Bước này gộp Quy hoạch chung đô thị và 
Quy hoạch phân khu đô thị).
- Bước 2: Lập Thiết kế đô thị (Bước này 
gộp Quy hoạch chi tiết đô thị và Thiết kế 
đô thị riêng).
3.2. Sản phẩm quy hoạch đổi mới.
1. Đối với đô thị loại đặc biệt: Theo quy trình 
lập quy hoạch đổi mới về căn bản không 
thay đổi gì nhiều so với quy trình hiện nay, 
nhất là ở QHC và QHPK, nên sản phẩm 
quy hoạch đô thị đối với quy hoạch đô thị 
loại đặc biệt cơ bản vẫn giữ như hiện nay.
2. Đối với các đô thị còn lại: Theo quy trình 
lập quy hoạch đổi mới có nhiều thay đổi, 
bước QHC và QHPK được tích hợp thành 
một, nên sản phẩm quy hoạch đô thị đối 
với các loại đô thị này được sắp xếp lại và là 
sản phẩm tích hợp của sản phẩm QHC và 
QHPK (2 trong 1).
4. Thành phần hồ sơ sản phẩm 
quy hoạch đô thị đổi mới
(Đối với quy hoach chung tích hợp với quy 
hoạch phân khu)
4.1. Đối với hồ sơ bản vẽ
a. Thành phần hồ sơ bản vẽ QHC đô thị 
hiện nay (trừ đô thị loại đặc biệt).
Quy hoπch & t∏c gi∂ 
SË 99 . 201964
b. Thành phần hồ sơ bản vẽ quy hoạch phân khu đô thị hiện nay
Bảng 1: Danh mục hồ sơ bản vẽ quy hoạch chung đô thị hiện nay
Bảng 2: Danh mục hồ sơ bản vẽ quy hoạch phân khu đô thị hiện nay
c. Thành phần hồ sơ bản vẽ QHC đô thị đổi mới (tích hợp quy hoạch chung và quy hoạch 
phân khu).
Bảng 3: Danh mục hồ sơ bản vẽ quy hoạch chung đô t ... chi tiết dưới đây).
- Màu sắc, đường nét, ký hiệu thể hiện trên 
bản đồ (hồ sơ màu và hồ sơ đen trắng) tuân 
thủ hệ thống ký hiệu tại phụ lục “Quy định 
hệ thống ký hiệu bản vẽ trong hồ sơ của 
nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng 
vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây 
dựng khu chức năng đặc thù” ban hành 
kèm theo Thông tư số: 12/2016/TT-BXD 
ngày 29/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây 
dựng. Ngoài những quy định trong hệ thống 
ký hiệu này, khi thể hiện bản đồ quy hoạch 
đô thị còn phải tuân thủ theo các quy định 
ký hiệu chuyên ngành khác có liên quan. 
Trong trường hợp sử dụng các ký hiệu chưa 
có trong quy định thì phải có ghi chú kèm 
theo.
5.1. Sơ đồ vị trí và liên hệ vùng
Tỷ lệ bản đồ 1/50.000 -1/250.000; được 
thực hiện hoặc trích từ bản đồ quy hoạch 
cấp quốc gia, quy hoạch tỉnh. Nội dung 
bản đồ cần thể hiện rõ: Vị trí, giới hạn, 
phạm vi nghiên cứu; Mối quan hệ về không 
gian quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật của đô 
thị trong vùng; Chức năng của đô thị; Các 
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, có liên quan đến 
đô thị lập QHC do đồ án quy hoạch cấp 
trên quy định.
5.2. Các bản đồ hiện trạng (tỷ lệ 1/10.000 
hoặc 1/25.000)
5.2.1. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, kiến 
trúc cảnh quan
Xác định rõ phạm vi ranh giới, chức năng sử 
dụng (đất nhóm nhà ở, công trình dịch vụ 
cấp đô thị, các khu vực sử dụng hỗn hợp, 
khu cây xanh, công viên, lâm viên, công 
nghiệp, công trình ngầm...) đến từng ô phố 
kích thước tối thiểu 300mx500m. Nếu trong 
ô phố có nhiều chức năng sử dụng khác 
nhau thì phải thể hiện rõ từng loại chức năng 
và diện tích từng loại chức năng; Nếu khu 
vực nghiên cứu nằm trên nhiều địa giới hành 
chính cần thể hiện rõ ranh giới hành chính 
của từng khu vực.
Phân tích, nhận diện các đặc điểm của khu 
Quy hoπch & t∏c gi∂ 
65SË 99 . 2019
Bảng 4: Danh mục các văn bản
vực: Đặc điểm tự nhiên; Hình thái, cấu trúc 
đô thị; Các công trình kiến trúc có giá trị văn 
hóa, lịch sử; Các khu vực bảo tồn di tích, 
các không gian văn hoá truyền thống; Các 
không gian công cộng; Các khu vực có tầm 
nhìn đẹp; Các yếu tố cảnh quan tự nhiên; 
Các công trình ngầm. Đối với các khu vực 
đặc biệt cần thể hiện chi tiết trên bản đồ tỷ 
lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000. 
Lập bảng tổng hợp hiện trạng đất đai đô thị
5.2.2. Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ 
tầng kỹ thuật và môi trường (tỷ lệ 1/10.000 
hoặc 1/25.000):
Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ 
thuật và môi trường cần đảm bảo đánh giá 
đầy đủ các yếu tố:
- Đặc điểm chung về hạ tầng kỹ thuật của 
khu vực lập quy hoạch.
- Cao độ nền xây dựng.
- Các khu vực thường xuyên úng ngập, sạt 
lở bão lũ.
- Các vấn đề về bảo vệ môi trường và biến 
đổi khí hậu.
- Phân vùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện 
trạng theo đặc điểm chung về kỹ thuật, về 
quản lý, về chất lượng của hệ thống.
- Mạng lưới hạ tầng kỹ thuật trọng yếu 
(mạng lưới đường giao thông, hệ thống thoát 
nước mưa, cấp nước, cấp điện, thông tin liên 
lạc, thoát nước thải).
- Các công trình đầu mối chính yếu về vị trí, 
quy mô, công suất (Công trình giao thông, 
thuỷ lợi, nhà máy nước, trạm xử lý nước thải, 
trạm điện, trạm BTS, khu xử lý chất thải rắn, 
nghĩa trang).
5.2.3. Bản đồ đánh giá tổng hợp về đất xây 
dựng (tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000):
Phân loại các loại đất theo các tiêu chí: Độ 
dốc; Mức độ ngập lụt; Mức độ thuận lợi. Xác 
định tỷ trọng các loại đất theo 3 mức: Thuận 
lợi, ít thuận lợi, không thuận lợi. Xác định và 
khoanh vùng các khu vực có khả năng phát 
triển đô thị thuận lợi, các vùng cảnh báo 
thiên tai, ít thuận lợi, các vùng cần bảo tồn, 
các vùng không nên xây dựng....
5.3. Các bản đồ quy hoạch
5.3.1. Sơ đồ khung phát triển và lồng ghép 
đa ngành (tỷ lệ thích hợp)
Thể hiện tính tích hợp đa ngành bằng các 
chiến lược phát triển cho thành phố. Sơ đồ 
mang tính kết nối cao từ nghiên cứu chiến 
lược phát triển đô thị và không gian phát triển 
đô thị (CDS).
- Phân vùng phát triển kinh tế, xã hội.
- Thể hiện được các khu vực trọng yếu để 
phát triển các ngành kinh tế.
- Thể hiện các khu vực động lực phát triển 
(cực phát triển).
- Thể hiện các hành lang phát triển kinh tế. 
- Thể hiện được mối liên kết về phát triển các 
ngành kinh tế về không gian.
5.3.2. Sơ đồ cơ cấu (cấu trúc) phát triển đô thị 
(tỷ lệ thích hợp)
Thể hiện rõ cấu trúc phát triển đô thị, xác 
định các trung tâm tăng trưởng chính của 
đô thị. Mối liên kết phát triển giữa các trung 
tâm. Thể hiện rõ hệ thống giao thông chính 
của đô thị; các hành lang tự nhiên trọng yếu; 
Khoanh phạm vi ranh giới cơ bản của các 
chức năng chính trong đô thị. Thể hiện các 
mối liên hệ trụ cột của đô thị từ các chức 
năng nổi trội của đô thị. 
5.3.3. Sơ đồ định hướng phát triển không 
gian đô thị và khung thiết kế đô thị tổng thể 
(tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000)
Định hướng phát triển không gian nhằm làm 
rõ hình thể của đô thị theo dự báo phát triển.
- Cần xác định rõ ranh giới phát triển đô thị 
(ranh giới ngoài và ranh giới trong). Thể hiện 
rõ cách tổ chức hướng tuyến, trục cảnh quan, 
các công trình điểm nhấn, hệ thống không 
gian mở và các chức năng trong đô thị.
- Sơ đồ hóa khung thiết kế đô thị tổng thể: 
Các trục, tuyến không gian chủ đạo, các khu 
trung tâm, các cụm điểm nhấn, khu vực cửa 
ngõ, các hướng nhìn chính, điểm nhìn chính, 
không gian và hành lang mở, không gian 
công cộng. Thể hiện rõ phân vùng tầng cao, 
mật độ xây dựng, các hành lang tự nhiên 
trong đô thị.
5.3.4. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất và 
phân khu chức năng cấp đô thị theo các 
giai đoạn quy hoạch (tỷ lệ 1/10.000 hoặc 
1/25.000)
Thể hiện rõ các nội dung về quản lý sử dụng 
đất cho phát triển đô thị.
- Lập bảng tổng hợp đất đai đô thị.
- Thể hiện rõ các phân khu sử dụng đất theo 
định hướng phát triển không gian. Xác định 
rõ ranh giới các phân khu sử dụng đất (theo 
chức năng chính hoặc theo phân khu kiểm 
soát phát triển). Lập bảng tổng hợp quy 
hoạch các phân khu.
- Quy định các hoạt động trong các phân 
khu phát triển đó. 
- Mục đích chính của phân khu là đảm bảo 
sẽ không xảy ra xung đột giữa các mục đích 
sử dụng đất khác nhau và nhằm xác định 
quy mô phát triển. Công tác phân khu cung 
cấp cho các cơ quan thực hiện dự án (cả 
khu vực tư nhân lẫn nhà nước) khung pháp 
lý các dự án phát triển về các loại sử dụng 
công trình, hệ số sử dụng đất
5.3.5. Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc 
cảnh quan các phân khu (Tỷ lệ 1/2.000 hoặc 
1/5.000)
Tổ chức không gian làm rõ hình ảnh mong 
muốn của tương lai. Tuy nhiên không cần 
thiết phải vẽ quá chi tiết các hình khối công 
trình như hiện nay mà thể hiện về định 
hướng các hình khối cơ bản của công trình, 
nhóm công trình mang tính chất hướng dẫn 
cho thiết kế công trình khi lập dự án. Thể 
hiện hình khối tập trung vào làm rõ quy mô 
chiếm đất, các khoảng đặc rỗng, mức độ to 
nhỏ của hình khối công trình, cụm công trình 
và làm rõ khoảng lùi về mặt không gian để 
quản lý xây dựng. Thể hiện rõ cách tổ chức 
hướng tuyến, trục cảnh quan, các công trình 
SË 99 . 201966
điểm nhấn trong khu vực, hệ thống không 
gian mở, các khu vực cảnh quan đặc thù và 
xác định các khu vực cần can thiệp và có tác 
động về kiến trúc cảnh quan.
5.3.6. Bản đồ quy hoạch phân khu sử dụng 
đất (Tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000)
- Thể hiện các quy định cơ bản về sử dụng 
đất theo màu sắc, hoặc ký hiệu có chú thích 
đầy đủ. Lập bảng tổng hợp quy hoạch sử 
dụng đất cho toàn phân khu.
- Thể hiện rõ các tiểu phân khu sử dụng đất 
theo định hướng phân khu chức năng ở tổ 
chức không gian quy hoạch, kiến trúc cảnh 
quan. Xác định rõ ranh giới các tiểu phân 
khu sử dụng đất (theo chức năng chính hoặc 
theo phân khu kiểm soát phát triển). Quy 
định các hoạt động trong các tiểu phân khu 
phát triển. Lập bảng tổng hợp quy hoạch các 
tiểu phân khu. 
- Xác định chức năng sử dụng đất của từng 
ô phố, đơn năng, đa năng (được xác định bởi 
các đường phân khu vực).
- Phân biệt rõ khu hiện có, cải tạo và khu đất 
phát triển mới. 
- Đề xuất các nhóm đất cơ bản như nhóm 
đất ở, nhóm đất công cộng, dịch vụ, nhóm 
đất cây xanh, nhóm đất công nghiệp, 
nhóm đất hạ tầng kỹ thuật, nhóm đất 
đa chức năng, hỗn hợpTrên cơ sở các 
nhóm đất nêu trên quy định tích hợp các 
loại đất cụ thể có tính phù hợp về hoạt 
động trong đô thị. Như vậy sẽ linh hoạt 
trong triển khai quy hoạch chi tiết (phần 
này có thể lập thành ma trận sử dụng đất 
hiệu quả và linh hoạt). 
5.3.7. Bản đồ quy hoạch các khu vực đặc 
biệt và công trình chính đô thị (Tỷ lệ 1/2.000 
hoặc 1/5.000)
Xác định vị trí, ranh giới, quy mô các khu 
vực và công trình đặc biệt trên bản đồ Định 
hướng không gian toàn đô thị tỷ lệ 1/10.000 
hoặc 1/25.000. Thể hiện các nội dung quy 
hoạch để quản lý trên bản đồ tỷ lệ 1/2.000 
hoặc 1/5.000.
- Quy hoạch các công trình đô thị chính.
- Xác định danh mục và ranh giới các khu 
vực đặc biệt.
- Nghiên cứu chi tiết các khu vực đặc biệt đã 
xác định.
5.4. Các bản đồ quy hoạch hạ tầng kỹ thuật
5.4.1. Các sơ đồ định hướng giao thông và hạ 
tầng kỹ thuật (tỷ lệ thích hợp)
Các sơ đồ định hướng giao thông và hạ 
tầng kỹ thuật thể hiện trong 01 bản vẽ, 
trong trường hợp các nội dung thể hiện có 
sự chồng chéo giữa các ngành hạ tầng có 
thể tách ra thành một vài bản vẽ riêng.
- Cần xác định rõ các phân vùng phát triển 
giao thông và hạ tầng kỹ thuật: trong đó mỗi 
phân vùng sẽ có các nguyên tắc phát triển, 
biện pháp quản lý hoặc giải pháp thiết kế 
quy hoạch riêng.
- Sơ đồ hóa khung giao thông và hạ tầng kỹ 
thuật bao gồm các trục, tuyến, công trình hạ 
tầng trọng điểm của toàn đô thị 
5.4.2. Bản đồ quy hoạch các công trình hạ 
tầng kỹ thuật chính đô thị (tỷ lệ 1/10.000 
hoặc 1/25.000)
Xác định vị trí, ranh giới, quy mô và phương 
án quy hoạch các công trình giao thông và 
hạ tầng kỹ thuật chính đô thị trên bản đồ tỷ lệ 
1/10.000 hoặc 1/25.000. 
- Quy hoạch các công trình giao thông và hạ 
tầng kỹ thuật chính đô thị
- Xác định danh mục và quy mô, ranh giới 
các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật 
Bảng 5: Các phân khu sử dụng đất được xác định trong nội dung sau
Bảng 6: Các loại hình công trình sử dụng và khống chế trong các khu vực sử dụng đất cấp đô thị
(Nguồn: Cupcup)
67SË 99 . 2019
chính đô thị
- Phương án quy hoạch chi tiết các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật chính đô thị (bao 
gồm các yêu cầu về khoảng cách an toàn vệ sinh môi trường).
5.4.1. Bản đồ quy hoạch chỉ giới xây dựng đô thị (tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000)
Xác định chỉ giới đỏ, chỉ giới xanh và chỉ giới xám (có thể tách thành các bản đồ riêng hoặc 
ghép chung với nhau) trên bản đồ tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000. Trong đó:
- Chỉ giới đỏ: nhằm xác định ranh giới xây dựng các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật 
chính đô thị.
- Chỉ giới xanh: nhằm xác định ranh giới các khu vực dành cho không gian xanh, mặt nước và 
không gian nước (vùng bán ngập, hành lang thoát lũ )
- Chỉ giới xám: nhằm xác định ranh giới các khu vực cấm xây dựng và ranh giới các hành 
lang bảo vệ (bao gồm khoảng cách an toàn vệ sinh môi trường - nếu có).
Kết luận 
Luật Quy hoạch có hiệu lực từ ngày 01/01/2019 lần đầu tiên đã xác định hệ thống quy hoạch 
quốc gia. Theo tinh thần của Luật, Quy hoạch đô thị cơ bản là quy hoạch điều tiết các hoạt 
động phát triển đô thị. Do đó yếu tố tích hợp đa ngành trong quy hoạch đô thị ngày càng rõ 
nét đòi hỏi cần có đổi mới cho phù hợp với yêu cầu quản lý phát triển mới. Việc đổi mới sản 
phẩm quy hoạch đô thị đã phản ánh rõ nét về việc đổi mới quy trình, nội dung trong đề xuất 
đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch đô thị.
Tài liệu Tham khảo:
1. Luật Quy hoạch.
2. Luật Xây dựng.
3. Luật Quy hoạch đô thị.
4. Luật sửa đổi một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch.
5. Dự án nâng cao năng lực lập và quản lý quy hoạch đô thị (Cupcup).
6. Tài liệu khảo sát, đánh giá công tác lập và thực hiện quy hoạch 10 đô thị Việt Nam.
7. Trích Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch đô thị ở Việt Nam”.
Bảng 7: Các loại hình công trình sử dụng và khống chế trong các khu vực sử dụng đất cấp phân khu
Quy hoπch & t∏c gi∂