Phương pháp điều chỉnh đất đai vùng ven đô, kinh nghiệm quốc tế

SË 103+104 . 202036
1. Ñoâ thò hoaù vaø taùc ñoäng ñeán vuøng ven ñoâ thò
Ñoâ thò hoùa laø hieän töôïng daân soá taäp trung ngaøy caøng daøy 
ñaëc taïi nhöõng ñòa ñieåm coù tính chaát ñoâ thò. Ñoâ thò hoùa ñöôïc 
xaùc ñònh baèng söï kieän taêng daân soá vaø söï phaùt trieån khoâng 
gian cuûa thaønh phoá.
Hieän nay, möùc ñoä ñoâ thò hoaù chính thöùc ôû Vieät Nam vaãn 
coøn thaáp. Ñeán thaùng 12/2015, coù khoaûng 35,7% daân soá 
soáng chính thöùc ôû caùc khu vöïc ñoâ thò. Döï kieán ñeán naêm 
2045, phaàn lôùn daân soá seõ soáng ôû caùc khu vöïc ñoâ thò.
Tuy nhieân, ñoâ thò hoaù laø moät hieän töôïng chi phoái maïnh meõ 
ñeán caáu truùc xaõ hoäi. Ñaëc bieät laø caùc vuøng ven ñoâ thò.
Vuøng ven laø moät vuøng noùng ñang coù chuyeån ñoäng ñoâ 
thò hoùa. Vuøng naøy laø ñieåm quaù ñoä vaø vuøng chuyeån 
tieáp, laø khu ñeäm giöõa noâng thoân vaø thaønh thò, giöõa caùi 
yeân tónh cuûa noâng thoân vaø caùi soâi ñoäng cuûa thaønh thò, 
laø nôi chuyeån ñoåi nhu caàu cuûa noâng daân vaøo ñoâ thò 
vaø ngöôïc laïi mang loái soáng cuûa ñoâ thò vaøo noâng daân. 
Ñaây laø chuyeån ñoäng cô baûn cuûa moái quan heä kinh teá, 
vaên hoùa, xaõ hoäi vaø laø nôi chuyeån dòch cô caáu kinh teá 
noâng nghieäp thaønh phi noâng nghieäp. Vuøng ven chòu 
aûnh höôûng maïnh meõ cuûa vaên hoùa ñoâ thò ñoù, nhöng 
vaãn coøn mang trong mình nhieàu yeáu toá cuûa vaên hoùa 
noâng thoân, nhöng khoâng haún laø noâng thoân maø cuõng 
chöa phaûi laø ñoâ thò thöïc söï.
Land adjustment method in suburban areas - internationaL experience
Land Re-adjustment is a method for urban development, focusing primarily on adjusting the status quo of land in shape, 
position, size and some other conditions along with reallocating land and improving urban infrastructure. The land readjust-
ment helped rebuild the Tokyo area after the devastating earthquake of 1923 and many Japanese cities after World War 
II. So far, about 50% of urban land in Japan has been developed by land readjustment, which is 77% in Nagoya. Land 
readjustment is considered to be the most effective tool for urban development in Japan.
The suburban area is the area in the process of urbanization. This region is a transition area between rural and urban 
areas, which is the intersection between rural culture and urban lifestyle. This area is also a place to transform agricultural 
economy into non-agriculture.
Rapid urbanization has caused a boom in labor demand, creating a strong attraction that has led rural people to migrate 
to urban areas.
Infrastructure development and planning do not keep up with that change, leading to the formation of spontaneous resi-
dential areas (Slums) as well as changes in peri-urban areas. Suburban areas are able to provide very low-cost housing 
for workers.’
We believe that applying LR method to suburban areas will preserve traditional values as well as create sustainable living 
environment for residents. However, in order to apply this method successfully, it is necessary to have a process of learning 
experiences and profound changes in the process of implementing the planning project.
Töø khoùa: Phöông phaùp ñieàu chænh ñaát, taùi ñieàu chænh ñaát, vuøng ven.
PHÖÔNG PHAÙP ÑIEÀU CHÆNH 
ÑAÁT ÑAI VUØNG VEN ÑOÂ,
kinh nghieäm quoác teá
chöû Ñöùc trung
Trung taâm QHXD 2 - Vieän Quy hoaïch ñoâ thò vaø noâng thoân quoác gia
dieÃn ÑaØn 
37SË 103+104 . 2020
Treân theá giôùi, ñaõ coù raát nhieàu caùc ví duï veà 
taùc ñoäng cuûa ñoâ thò hoaù. Ñoâ thò hoaù quaù 
nhanh ñaõ gaây ra söï buøng noå veà nhu caàu 
nhaân löïc, taïo ra moät löïc huùt raát lôùn keùo 
nhöõng ngöôøi daân ôû caùc vuøng noâng thoân traøn 
veà caùc ñoâ thò. Söï phaùt trieån cô sôû haï taàng 
vaø ñònh höôùng quy hoaïch khoâng theo kòp 
söï buøng noå ñoù, daãn ñeán söï hình thaønh caùc 
khu daân cö taäp trung töï phaùt (Nhöõng khu oå 
chuoät) cuõng nhö laøm bieán ñoåi caùc khu vöïc 
ven ñoâ, voán coù khaû naêng cung caáp nhöõng 
nôi cö truù vôùi giaù thueâ nhaø raát thaáp. 
Theo Toå chöùc Lao ñoäng theá giôùi (ILO), 
thoâng thöôøng ôû caùc nöôùc ñang phaùt trieån, 
khu vöïc kinh teá phi chính thöùc töø daân lao 
ñoäng nhaäp cö taïo ra tôùi 60% vieäc laøm cho 
löïc löôïng lao ñoäng. Coøn ôû Vieät Nam, theo 
Toång cuïc Thoáng keâ, khu vöïc kinh teá phi 
chính thöùc taïo ra gaàn moät nöûa soá vieäc laøm ôû 
caùc khu vöïc ñoâ thò. 
Tuy nhieân, lyù do duy nhaát khieán nhaø “oå 
chuoät” khoâng traøn lan ôû Vieät Nam nhö nhieàu 
nöôùc ñang phaùt trieån khaùc, theo caùc chuyeân 
gia cuûa Ngaân haøng Theá giôùi (WB), laø Vieät 
Nam coù chính saùch cho pheùp, chaáp nhaän 
hoaït ñoäng xaây döïng nhaø ôû töï phaùt, chi phí 
thaáp coäng vôùi söï naêng ñoäng cuûa caùc hoaït 
ñoäng xaây döïng, cho thueâ nhaø ôû quy moâ 
nhoû. Ngöôøi daân cuõng ñöôïc pheùp phaân loâ 
dieän tích nhoû, nhôø ñoù coù ñieàu kieän caân nhaéc 
giöõa vò trí vaø dieän tích söû duïng (trong nhieàu 
tröôøng hôïp, dieän tích söû duïng chæ 25m2). 
Ñaây laø moät ñaëc ñieåm raát khaùc bieät neáu so 
saùnh vôùi nhöõng thaønh phoá ôû nhöõng nöôùc 
thaäm chí coù thu nhaäp thaønh thò cao hôn (nhö 
AÁn Ñoä, Philippines, Indonesia, Brazil...).
Ngoaøi ra, “chính taäp quaùn cuûa ngöôøi Vieät 
chaáp nhaän vieäc chung soáng nhieàu theá heä 
ôû caû noâng thoân vaø thaønh thò cuõng goùp phaàn 
caûi thieän phaàn naøo ñieàu kieän nhaø ôû cho caùc 
ñoái töôïng thu nhaäp thaáp nhieàu hôn so vôùi 
nhöõng nöôùc coù ñieàu kieän töông ñoàng” - WB 
ñaùnh giaù. 
Tuy nhieân, caùc chuyeân gia cuõng khuyeán 
caùo: maëc duø nhöõng moâ hình naøy cho ñeán 
nay ñaõ phaùt huy hieäu quaû nhöng tæ leä vaø 
quy moâ ñoâ thò hoùa cuûa caùc thaønh phoá ôû Vieät 
Nam trong voøng 20 naêm nöõa ñoøi hoûi phaûi 
coù moät chieán löôïc nhaø ôû thu nhaäp thaáp cuï 
theå ñeå traùnh söï hình thaønh cuûa nhöõng “khu 
oå chuoät” veà sau naøy. Taêng thu nhaäp ñoâ thò 
cuõng seõ daãn ñeán taêng caàu veà dieän tích söû 
duïng treân ñaàu ngöôøi.
Theo oâng Ñoã Vieát Chieán, Toång  ... û sôû höõu ñaát. Ngöôøi sôû höõu ñaát coù theå 
tham gia vaøo döï aùn töø ñaàu vaø coù tieáng noùi quan troïng trong döï aùn.
Ñaùnh giaù chung:
n Coâng cuï naøy chæ ñöôïc aùp duïng ôû nhöõng khu vöïc coù tieàm naêng 
taêng giaù, nhöng neáu nhu caàu khoâng taêng, giaù ñaát khoâng taêng hoaëc 
nhu caàu môùi khoâng nhieàu, noù khoâng theå ñöôïc aùp duïng vì ñaát chöa 
baùn ñöôïc.
n Vieäc aùp duïng phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñoøi hoûi chi phí vaø noã 
löïc raát cao cuûa caû doanh nghieäp, coäng ñoàng vaø Nhaø nöôùc.
n Gia ñình hoaëc hoä gia ñình nhoû raát khoù tham gia döï aùn vì khoâng coù 
ñaát ñeå ñoùng goùp, do ñoù gaây maát söï ñoàng yù.
n Quaù trình phaân boå laïi raát khoù kieåm soaùt do khoù khaên trong vieäc 
ñònh giaù vaø so saùnh caùc thöûa ñaát.
n Tieàn ñöôïc hoã trôï bôûi nhaø nöôùc khoâng ñi keøm vôùi caùc yeâu caàu cuûa 
coäng ñoàng, daãn ñeán söï chaäm treã cuûa döï aùn.
n Döï aùn coù theå keùo daøi vaø caùc vaán ñeà veà lôïi ích vaø ñaàu cô cuûa nhöõng 
ngöôøi tham gia laøm chaäm quaù trình thoûa thuaän.
n Nhieàu khu vöïc gaàn trung taâm coù quy moâ nhoû, cô sôû haï taàng thaáp 
vaø ñaát khoâng phuø hôïp nhöng giaù ñaát vaãn cao, khieán döï aùn khoù 
thaønh coâng veà maët taøi chính.
5. ÖÙng duïng cuûa phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai 
taïi Nhaät Baûn
Taùi ñieàu chænh ñaát ñai ñöôïc baét ñaàu aùp duïng trong thôøi kyø ñoâ thò hoùa 
sau Minh Trò Duy Taân (1868) vaø sau ñoù ñöôïc luaät hoùa trong Luaät 
Quy hoaïch ñoâ thò naêm 1919. Luaät quy ñònh raèng phöông phaùp naøy 
ñöôïc söû duïng ñeå phaùt trieån caùc coâng trình coâng coäng ñoâ thò vaø caûi 
thieän tieàm naêng phaùt trieån ñoâ thò. Taùi ñieàu chænh ñaát ñai baét ñaàu nhö 
moät phöông phaùp ñeå phaùt trieån ñaát ôû taïi caùc khu vöïc ngoaïi oâ vaø sau 
ñoù naâng leân thaønh moät kyõ thuaät caûi thieän cô sôû haï taàng trong khu 
vöïc ñoâ thò. Phöông phaùp naøy ñaõ giuùp xaây döïng laïi vuøng Tokyo sau 
traän ñoäng ñaát taøn phaù naêm 1923 vaø nhieàu thaønh phoá cuûa Nhaät Baûn 
sau Theá chieán thöù II. Luaät Taùi ñieàu chænh ñaát ñai naêm 1954 cung 
caáp höôùng daãn söû duïng taùi ñieàu chænh ñaát trong caû naâng caáp vaø 
phaùt trieån ñoâ thò. Luaät Quy hoaïch ñoâ thò naêm 1968 coâng nhaän taùi 
ñieàu chænh ñaát ñai laø moät trong soá phöông phaùp phaùt trieån ñoâ thò.
Cho ñeán nay, khoaûng 50% ñaát ñoâ thò ôû Nhaät Baûn ñöôïc phaùt trieån 
bôûi taùi ñieàu chænh ñaát ñai, tyû leä naøy taïi thaønh phoá Nagoya laø 77%.
Phöông phaùp Ñieàu chænh ñaát ñöôïc xem nhö laø coâng cuï hieäu quaû 
nhaát cho quaù trình phaùt trieån ñoâ thò taïi Nhaät Baûn.
Baèng nhieàu caùch, hoï ñaõ aùp duïng hieäu quaû LR ñeå töøng böôùc giaûi baøi 
toaùn veà quy hoaïch. Ngöôøi Nhaät goïi LR laø Meï cuûa caùc phöông phaùp 
quy hoaïch, nhaán maïnh vai troø cuûa LR trong Quy hoaïch ñoâ thò.
Hình 3 : Moät ví duï veà taùi ñieàu chænh taïi Nhaät Baûn
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
SË 103+104 . 202040
6. Moät soá ví duï aùp duïng taùi ñieàu chænh ñaát ñai 
taïi Nhaät
6.1 Taùi ñieàu chænh ñaát taïi khu vöïc phía Taây nhaø ga shinozaki – 
quaän Edogawa.
Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän Edogawa 
Dieän tích: 15ha
Thôøi gian trieån khai: 2004-20xx (chöa hoaøn thaønh)
Chuû ñaát: 630
Döï aùn khu vöïc phía Taây nhaø ga Shinozaki laø moät ví duï ñieån hình veà 
vieäc aùp duïng linh hoaït caùc phöông phaùp LR khaùc nhau nhaèm ñaït 
ñöôïc hieäu quaû cao nhaát. Trong ví duï naøy, chuùng ta seõ coù cô hoäi tieáp 
caän vôùi caùc giaûi phaùp nhö:
n LR töø ñaát neàn leân caên hoä
n Taùi ñònh cö taïi choã
n Söû duïng nguoàn löïc quoác gia: Söû duïng quyõ ñaát döï tröõ cuûa chính 
quyeàn. Quyõ ñaát naøy ñöôïc thu gom thoâng qua vieäc mua laïi ñaát töø ngöôøi 
daân baèng ngaân saùch phaân boå haøng naêm cuûa chính quyeàn.
n Ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà ñònh giaù ñaát vaø ñeàn buø. 
1. Giaûi phaùp taùi ñònh cö taïi choã - Resettlement on the spot. 
Laø quaù trình taùi boá trí thöûa ñaát nhaèm ñaït ñöôïc caùc muïc tieâu veà quy 
hoaïch ñoâ thò. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh.
n Boå sung theâm tuyeán ga taøu ñieän ngaàm.
n Boå sung theâm coâng trình cao taàng.
2. Giaûi phaùp chuyeån ñoåi ñaát neàn leân caên hoä - LR from ground to 
apartment.
Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ 
hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït.
41SË 103+104 . 2020
3. Giaûi phaùp taùi ñieàu chænh cuïc boä.
Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ 
hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai:
n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït.
n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh vaø saân chôi.
n Goùp phaàn caûi taïo chaát löôïng coâng trình.
Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän quaän Horie and Nekozanemo-
tomachi.
Thôøi gian trieån khai: 2003-2015 
Vaán ñeà: 
n Raát nhieàu khu vöïc heïp, khoâng lieân heä ñöôïc vôùi ñöôøng, xe cöùu hoûa 
khoâng theå tieáp caän.
n Raát nhieàu coâng trình nhaø baèng goã xuoáng caáp, deã xaûy ra chaùy noå.
n Khu vöïc naøy bò chia caét bôûi soâng Sakai.
n Baûo toàn caùc hoaït ñoäng vaên hoùa truyeàn thoáng treân soâng.
Giaûi phaùp trieån khai:
n Ñeà xuaát giaûi phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai.
n Ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà giaù ñaát ñai.
n Taïo moâi tröôøng cho coäng ñoàng daân cö tham gia ñeà xuaát phöông aùn 
vaø giaùm saùt quaù trình thöïc hieän.
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
6.2. Taùi ñieàu chænh ñaát taïi khu vöïc quaän Horie and Nekozanemotomachi 
– thaønh phoá Urayasu.
SË 103+104 . 202042
1. AÙp duïng phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai.
n Xoùa boû nhöõng ñöôøng cuït vaø nhöõng loâ ñaát khoâng tieáp giaùp ñöôøng.
n Ñöôøng coäng ñoàng coù beà roäng 4,5m, beà roäng ñöôøng chính laø 12m 
(3-6-3).
n Ñaûm baûo nhöõng cö daân ñöôïc tieáp tuïc soáng trong khu vöïc naøy. 
n Söû duïng ñaát ñai thuoäc sôû höõu cuûa thaønh phoá moät caùch hieäu quaû
n Caên chænh tuyeán ñöôøng sao cho haïn cheá nhaát taùc ñoäng ñeán coâng 
trình hieän höõu.
2. Taïo moâi tröôøng cho coäng ñoàng daân cö tham gia ñeà xuaát phöông 
aùn vaø giaùm saùt quaù trình thöïc hieän.
n Thaønh laäp nhoùm nghieân cöùu phaùt trieån coäng ñoàng vaø giao thoâng 
(Goàm 50 ngöôøi ñaïi dieän cho cö daân khu vöïc quy hoaïch)
n Thaûo luaän giöõa chính phuû vaø ngöôøi daân veà con ñöôøng quy hoaïch döï 
kieán vaø caùc khu vöïc ñoâ thò laân caän neân nhö theá naøo.
n Toå chöùc cho nhoùm nghieân cöùu tham quan 17 ñòa ñieåm ôû Urayasu ñeå 
tham khaûo veà loä giôùi cuûa tuyeán Naka Odori.
n Ñeå quaù trình dieãn ra troâi chaûy, toå chöùc nhöõng cuoäc hoïp quy moâ trung 
bình, chia nhöõng ngöôøi tham gia hoïp thaønh nhöõng nhoùm 10 ngöôøi ñeå 
thaûo luaän.
n Toùm löôïc noäi dung cho nhöõng ngöôøi daân khoâng trong nhoùm 
nghieân cöùu.
n Gaëp gôõ taïi nhaø vôùi nhöõng ngöôøi khoâng tham gia buoåi hoïp toùm löôïc 
noäi dung. 
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
Trong taát caû caùc quaù trình aùp duïng phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát 
ñai, vieäc ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà ñònh giaù ñaát vaø ñeàn buø ñoùng vai 
troø quan troïng. Vaäy, Nhaät Baûn ñaõ laøm theá naøo ñeå xaùc ñònh giaù baát 
ñoäng saûn?
7. Phöông phaùp ñònh giaù ñaát ñai taïi Nhaät Baûn
(Coù söû duïng caùc thuaät ngöõ tieáng Anh ñeå thuaän tieän tra cöùu noäi dung 
treân Internet).
43SË 103+104 . 2020
I. Ñònh giaù ñaát (land evaluation)
1.1. Giaù trò phoá (Street value)
Bao goàm 3 yeáu toá:
1. Heä soá ñöôøng phoá (street coefficient)
2. Heä soá tieáp caän (Accessiblity coefficient)
3. Heä soá ñaát (Land coefficient).
1.2. Ñaùnh giaù ñaát (lot evaluation)
Bao goàm 3 yeáu toá:
1. Vi trí cuûa loâ ñaát trong khu vöïc phoá (Position)
2. Hình daïng cuûa khu ñaát (Shape)
3. Tình traïng söû duïng ñaát (Land use condition).
II. Thieát keá loâ ñaát taùi ñieàu chænh (replotting design)
1. Tính toaùn caân ñoái tæ leä (calculation of proportial ratio)
2. Tính toaùn chæ soá... (calculation of entired index)
3. Giaû ñònh vò trí ñaát (Assuming replot location). 
2.1. Giaù trò phoá (Street value)
Ñeå xaùc ñònh ñöôïc giaù trò phoá, ngöôøi Nhaät döïa treân 3 yeáu toá:
n Heä soá ñöôøng phoá (street coefficient). Ñaây laø heä soá ñöôïc tính toaùn töø 
vieäc xaùc ñònh caùc beà roäng ñöôøng, chieàu daøi loâ phoá, væa heø.
n Heä soá tieáp caän. (Accessiblity coefficient) laø khoaûng caùch töø ngoâi nhaø 
ñeán caùc tieän ích coâng coäng.
n Heä soá ñaát. (Land coefficient)
Ngoâi nhaø coù ñöôïc cung caáp ñaày ñuû heä thoáng haï taàng kó thuaät khoâng.
2.2. Ñaùnh giaù ñaát (lot evaluation):
Ñaùnh giaù ñaát ñöôïc tính toaùn baèng moät coâng thöùc toaùn hoïc vôùi caùc 
tham soá sau:
n Vi trí cuûa loâ ñaát trong khu vöïc phoá (Position of lots relation to 
the street)
n Hình daïng cuûa khu ñaát (Shape of the site)
n Tình traïng söû duïng ñaát (Land use condition) 
SË 103+104 . 202044
Sau böôùc ñònh giaù ñaát, böôùc tieáp theo seõ laø laäp caùc giaû ñònh vò trí 
cuûa caùc loâ ñaát trong baûn ñoà quy hoaïch môùi. Ñaây laø quaù trình maát 
nhieàu thôøi gian vôùi nhöõng cuoäc hoïp, thoûa thuaän ñeàn buø, trao ñoåi. 
Quaù trình naøy nhaát thieát caàn söï tham gia cuûa caùc cô quan nhaø nöôùc 
cuøng vôùi söï ñaûm baûo vaø cam keát voán cuõng nhö thôøi gian thöïc hieän. 
8. Vaäy höôùng ñi naøo cho laøng ven ñoâ?
Laøng ven ñoâ thöôøng coù caùc ñaëc ñieåm sau:
n Coù nhöõng giaù trò vaên hoùa caàn baûo toàn.
n Ñang trong quaù trình ñoâ thò hoaù, nguy cô gia taêng daân soá trong 
töông lai gaàn.
n Quaù trình ñoâ thò hoùa seõ bieán ñoåi caáu truùc laøng nhanh choùng.
n Maát ñaát saûn xuaát noâng nghieäp.
n Giaù baát ñoäng saûn taêng nhanh.
n Caùc vaán ñeà quaù taûi haï taàng.
n Thuû tuïc phaùp lyù veà ñaát ñai phöùc taïp.
Vaäy giaûi phaùp ñeà xuaát laø gì?
Theo quan ñieåm cuûa ngöôøi vieát, phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát 
ñai laø moät phöông phaùp toát ñeå aùp duïng vaøo tröôøng hôïp naøy. AÙp 
duïng phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñai treân cô sôû gìn giöõ laïi caáu 
truùc giao thoâng hieän höõu, gìn giöõ caùc giaù trò vaät theå vaø phi vaät theå 
cuûa laøng. 
Tuy nhieân, ñeå ñaït ñöôïc ñieàu ñoù, caàn coù moät soá ñieàu kieän:
n Xaây döïng moät coâng cuï ñònh giaù ñaát hieäu quaû, coù theå döïa treân caùc 
nghieân cöùu veà phöông phaùp ñònh giaù töø caùc nöôùc, nhö Nhaät Baûn laø 
moät ví duï. 
n Söï cam keát maïnh meõ vaø nhaát quaùn töø laõnh ñaïo ñòa phöông.
n Do söï tham gia cuûa coäng ñoàng ñoùng vai troø quyeát ñònh, neân 
caàn noã löïc naâng cao nhaän thöùc coäng ñoàng vaø caùn boä ñòa phöông, 
doanh nghieäp. Coù theå hoïc hoûi töø caùch Nhaät Baûn toå chöùc caùc nhoùm 
ñaïi dieän cho daân cö ñòa phöông, caùch trieån khai caùc cuoäc hoïp baùo 
caùo coäng ñoàng daân cö.
n Tìm kieám nguoàn voán ban ñaàu töø ngaân saùch hoaëc töø khu 
vöïc tö nhaân.
Vieät Nam thôøi gian vöøa qua ñaõ coù moät vaøi döï aùn trieån khai theo 
phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñai. Moät trong nhöõng döï aùn tieâu 
bieåu vaø thaønh coâng laø döï aùn Taùi ñieàu chænh ñaát ñai taïi Traø Vinh. 
Ñaây khoâng phaûi laø moät khu vöïc ven ñoâ, nhöng laø moät ví duï veà 
Hình aûnh thöïc teá sau khi döï aùn döôïc hoaøn thaønh
Hieän traïng söû duïng ñaát vaø ñöôøng giao thoâng döï kieán
Giaû ñònh phaân loâ.
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
45SË 103+104 . 2020
vieäc trieån khai thaønh coâng phöông phaùp Taùi 
ñieàu chænh ñaát ñai taïi Vieät Nam.
Toång chi phí ñaàu tö cuûa döï aùn öôùc tính 
khoaûng 25 tyû ñoàng. Vì ñaây laø döï aùn thí 
ñieåm ñaàu tieân, thaønh phoá Traø Vinh ñaõ coù 
keá hoaïch chi traû 70-80% toång chi phí ñaàu tö 
töø ngaân saùch cuûa mình ñeå giaûm ñoùng goùp 
ñaát töø ngöôøi söû duïng ñaát vaø nhaän ñöôïc hoã 
trôï töø coäng ñoàng. 20-30% coøn laïi cuûa toång 
chi phí seõ ñöôïc chi traû baèng vieäc baùn ñaát dö 
thöøa, döïa treân giaù thò tröôøng döï kieán cuûa ñaát 
thoå cö ôû khu vöïc naøy, laø hôn 1.000m2. Ñieàu 
naøy coù nghóa laø caàn toång dieän tích khoaûng 
7.000m2 thoâng qua söï ñoùng goùp ñaát ñai töø 
coäng ñoàng. Söï thaønh coâng cuûa döï aùn ñaõ 
cho thaáy tính khaû thi cuõng nhö ñaët ra nhöõng 
vaán ñeà caàn phaûi giaûi quyeát nhaèm töøng böôùc 
ñöa phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñai 
vaøo aùp duïng trong quy hoaïch.
Hình 5 : Döï aùn thí ñieåm Taùi ñieàu chænh ñaát ñai taïi Traø Vinh
NGAøy NHAäN BAøi: 10/4/2020
NGAøy Göûi PHAûN BiEäN: 11/4/2020
NGAøy DUyEäT ÑAêNG: 20/4/2020
TAøI lIeäu ThAm khAûo:
1. Ñoâ thò hoaù khu vöïc ven ñoâ thaønh phoá Haø Noäi vaø nhöõng 
thaùch thöùc ñaët ra.
(https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/thi-
hoa-khu-vuc-ven-tp-ha-noi-va-nhung-thach-thuc-dat-
ra.html)
2. Ñô thò hoaù vuøng ven ñô - nghiên cöùu söï bieán ñoåi kinh 
teá - xaõ hoäi qua tröôøng hôïp xaõ Baø Ñieåm (Hoùc Môn) vaø Vónh 
Loäc A (Bình Chaùnh).
(
Truong_Do%20thi%20hoa%20vung%20ven%20 %20
nghien%20cuu%20su%20bien%20doi.pdf)
3. Chuyeân ñeà veà kinh teá Khu oå chuoät.
(ht tps: / / tuoitre.vn/chuyen-de-kinh-te-khu-o-
chuot-495667.htm)
4. Giaùo trình quy hoaïch vaø phaùt trieån noâng thoân
(https://www.academia.edu/8305773/Giaùo_trình_quy_
hoaïch_phaùt_trieån_noâng_thoân) 
5. Quy hoaïch xaây döïng noâng thoân môùi ôû nöôùc ta ñaõ ñoät 
phaù öùng duïng phöông phaùp “quy hoaïch tích hôïp”
nganh/5739-quy-hoach-xay-dung-nong-thon-moi-o-
nuoc-ta-da-dot-pha-ung-dung-phuong-phap-quy-hoach-
tich-hop.html)
6. Noâng thoân môùi & nhöõng vaán ñeà veà quy hoaïch, kieán truùc
moi-nhung-van-de-ve-quy-hoach-kien-truc-897/)
7. Baùo caùo quoác gia phaùt trieån ñoâ thò Vieät Nam tham gia 
hoäi nghò Habitat III - Taïp chí Quy hoaïch xaây döïng soá 
97+98 naêm 2019
8. Nhöõng thaønh phoá chaâu AÙ ñaõ saün saøng cho töông lai - 
Taïp chí Quy hoaïch xaây döïng soá 97+98 naêm 2019
9. Baøi hoïc kinh nghieäm quy hoaïch phaùt trieån ñoâ thò veä tinh 
trong QHC xaây döïng thuû ñoâ Haø Noäi - Taïp chí Quy hoaïch 
xaây döïng soá 95+96 naêm 2018