Những bất cập về khung giá đất và giá đất trong quản lý đất và một số khuyến nghị

Kinh tế - Quản lý NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
33Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 10/2020
Khung giá đất của Chính phủ
Theo điều 113, 114 Luật Đất đai năm 
2013, khung giá đất do Chính phủ ban 
hành 5 năm một lần, quy định mức giá tối 
thiểu và tối đa của 7 vùng (Bảng 1).
NHỮNG BẤT CẬP VỀ KHUNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT
TRONG QUẢN LÝ ĐẤT VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ
Vũ Thị Thúy Hường *
Phan Thị Mai Hương **
Tóm tắt: Khung giá đất và giá đất là yếu tố quan trọng trong việc xác định số tiền 
thuế đánh vào bất động sản và bồi thường khi thu hồi đất. Như vậy, khung giá đất và 
giá đất cần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, đồng thời bảo đảm sự công bằng, minh 
bạch cho người dân, doanh nghiệp và các tổ chức xã hội trong việc thực hiện nghĩa 
vụ thuế và được bồi thường. Bốn năm triển khai thực hiện Luật Đất đai cho thấy một 
trong những bất cập lớn nhất của Luật là về giá đất. Một trong những nguyên tắc định 
giá đất theo Luật Đất đai là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, nhưng 
trên thực tế thì lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.
Từ khóa: Khung giá đất, giá đất, bảng giá đất.
Summary: Land price framework and land price is an important factor in 
determining the amount of tax on real estate and compensation for land acquisition. 
Thus, the land price and land price framework should ensure the source of revenue 
for the state budget, while ensuring fairness, transparency for citizens, businesses and 
social organizations in fulfilling tax obligations and receiving compensation. Four 
years of implementing the Land Law shows that one of the biggest shortcomings of 
the Law is land prices. One of the principles of land pricing under the Land Law is to 
be “consistent with the prevailing market price of land”, but in reality, escape from 
the market price.
Keywords: Land price bracket, land price, land price list.
*, ** Khoa Tài chính,
Trường ĐH KD&CN Hà Nội.
NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI Kinh tế - Quản lý
34Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 10/2020
Theo khung giá đất này, tại Vùng 
Đồng bằng sông Hồng, loại đô thị đặc biệt 
có giá đất tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, 
còn mức giá tối đa là 162 triệu đồng/m2; 
vùng Đông Nam Bộ loại đô thị đặc biệt 
cũng có giá đất tối thiểu là 1,5 triệu đồng/
m2 và giá tối đa là 162 triệu đồng/m2
Bảng giá đất tại Hà Nội và TP Hồ 
Chí Minh
Trên cơ sở khung giá đất do Chính 
phủ ban hành, UBND các tỉnh, thành phố 
ban hành bảng giá đất cho địa phương 
của mình, nghĩa là 63 tỉnh thành phố sẽ 
có bảng giá đất riêng. Bảng giá đất của 
Hà Nội và TP Hồ Chí Minh áp dụng từ 
năm 2014-2019 như sau:
Bảng 1. Khung giá đất đô thị theo Nghị định số 96/2014/NĐ-CP
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 
Kinh tế - Quản lý NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
35Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 10/2020
 TT Tên đường Đoạn đường Giá
 Từ Đến (ngàn đồng/m2)
 1 Alenxandre De Rhodes Trọn đường 92.400
 2 Bà Lê Chân Trọn đường 32.600
 3 Bùi Thị Xuân Trọn đường 59.800
 4 Bùi Viện Trọn đường 52.800
     ...
 24 Đề Thám Võ Văn Kiệt Trần Hưng Đạo 30.300
 Trần Hưng Đạo Phạm Ngũ Lão 36.500
 25 Đồng Khởi Trọn đường 162.000
 26 Đỗ Quang Đậu Trọn đường 39.600
 66 Nguyễn Huy Tự Trọn đường 35.100
 67 Nguyễn Huệ Trọn đường 162.000
 68 Nguyễn Văn Bình Trọn đường 57.200
TT Đường phố
 Đoạn đường Đất ở Đất thương mại-dịch vụ Đất sxkd phi nông nghiệp
 Từ đến VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
 1 Ấu Triệu Từ đầu đến cuối 60 30 24 21 34,8 16,7 13,8 11,5 29,0 13,9 11,5 9,6
 2 Bát Đàn Từ đầu đến cuối 80 38,8 30,8 26,8 43,3 19,5 15,2 13,0 36,1 16,3 12,6 10,9
 3 Bát Sứ Từ đầu đến cuối 80 38,8 30,8 26,8 43,3 19,5 15,2 13,0 36,1 16,32 12,6 10,9
 4 Bà Triệu Từ Hàng Khay tới
 Trần Hưng Đạo 
11,2 52,6 41,4 35,8 55,2 24,9 19,3 16,6 46,0 20,7 16,1 13,8
 Từ TrầnHưngĐạo
 tới Nguyễn Du 
92 44,2 35 30,4 48,4 21,8 17 14,5 40,4 18,2 14,1 12,1
 38 Hàng Bồ Từ đầu đến cuối 88 42,6 33,9 29,5 46,7 21 16,4 14 39 17,5 13,6 11,7
 39 Hàng Đào Từ đầu đến cuối 162 72,9 56,7 48,6 58 25,8 20 17,2 47,8 21,5 16,7 14,3
 40 Hàng Đồng Từ đầu đến cuối 88 42,6 33,9 29,5 46,7 21 16,4 14 39 17,5 13,6 11,7
 70 Hàng Nón Từ đầu đến cuối 162 72,9 56,7 48,6 58 25,8 20 17,2 47,8 21,5 16,7 14,3
 71 HàngNgang Từ đầu đến cuối 88 42,6 33,9 29,5 46,7 21 16,4 14 39 17,5 13,6 11,7
 72 HàngPhèn Từ đầu đến cuối 80 38,8 30,8 26,8 43,3 19,5 15,2 13 36,1 16,3 12,6 10,8
Bảng 3. Bảng giá đất quận 1, TP Hồ Chí Minh
(Kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014
của UBND TP Hồ Chí Minh)
Bảng 2. Bảng giá đất quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, Triệu đồng/m2
(Kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội)
NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI Kinh tế - Quản lý
36Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 10/2020
Theo bảng giá đất của thành phố Hà 
Nội, phố Hàng Đào, Hàng Ngang có giá 
cao nhất là 162 triệu đồng/m2. Tương tự 
như vậy, theo bảng giá đất của thành phố 
Hồ Chí Minh, phố Đồng Khởi, phố Nguyễn 
Huệ cũng có giá cao nhất là 162 triệu đồng 
/m2. Mức giá này phù hợp với giá tối đa 
theo khung giá đất của Chính phủ.
Các phương pháp xác định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP 
ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định 
về giá đất, việc xác định giá đất cụ thể 
được thực hiện theo 05 phương pháp là: - 
So sánh trực tiếp; - Chiết trừ; - Thu thập; 
- Thặng dư; - Hệ số điều chỉnh giá đất. 
Các tỉnh thành đã áp dụng một cách 
linh hoạt cả 5 phương pháp để phù hợp 
với từng đối tượng cụ thể. Tuy nhiên các 
địa phương chủ yếu áp dụng phương pháp 
so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số 
điều chỉnh giá đất, còn ba phương pháp 
còn lại ít áp dụng (Bảng 4).
Bảng 4. Tình hình áp dụng các phương pháp định giá đất tại thành phố Hà Nội
 TT Các phương pháp xác định giá đất Áp dụng thực tế
 theo Thông tư số 36/214/TT-BTNMT
 1 Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp bổ trợ
 2 Phương pháp chiết trừ Ít sử dụng
 3 Phương pháp thu nhập Chủ yếu
 4 Phương pháp thặng dư Chủ yếu
 5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số 2,3 là cao nhất và 1 là thấp nhất
Mối tương quan giữa giá thị trường 
và khung giá đất
Quận Hoàn Kiếm, phố Hàng Ngang 
Hàng Đào có giá trong khung giá đất cao 
nhất là 162 triệu đồng/m2, nhưng trên 
thực tế giá thị trường là hơn 1 tỷ đồng/
m2 (giá tại khung giá đất chỉ bằng khoảng 
1,6/10 so với giá thị trường).
Tương tự như vậy, đường Nguyễn 
Huệ tại quận 1 TP Hồ Chí Minh cũng có 
khung giá tối đa là 162 triệu đồng/m2, còn 
giá thị trường cũng hơn 1 tỷ đồng/m2.
Giá đất tác động đến phát triển kinh 
tế, xã hội và thu – chi ngân sách nhà 
nước (NSNN).
Bảng giá đất về cơ bản đã đáp ứng 
yêu cầu giảm dần sự chênh lệch với mặt 
bằng giá thị trường, đồng thời hàng năm 
cũng được sửa đổi điều chỉnh, bổ sung 
giá đất cho phù hợp hơn với thị trường. 
Từ đó, góp phần tăng thu cho NSNN, bảo 
đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, 
cũng như giảm bớt khiếu nại, khiếu kiện 
trong thời gian qua.
Cụ thể, tình hình thu từ đất so với 
tổng thu của Hà Nội thể hiện ở Hình 1:
Kinh tế - Quản lý NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
37Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 10/2020
Tỷ trọng thu từ đất trên tổng thu ngân 
sách của Hà Nội đã tăng từ 8,93% vào năm 
2014 lên 19,46% vào năm 2017. Về cơ cấu 
thu từ đất, thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ 
trọng lớn nhất, tiếp đến là tiền thuê đất, 
thuê mặt nước, còn thuế sử dụng đất phi 
nông nghiệp chiếm tỷ trọng thấp nhất.
Những bất cập về khung giá đất, 
giá đất
Bên cạnh những tác động tích cực, 
khung giá đất, bảng giá đất còn một số 
bất cập như sau:
- Quy định về thời hạn xây dựng 
khung giá đất 5 năm một lần là bất cập, 
do giá đất thị trường tăng theo thời gian, 
mỗi năm một giá, nên khung giá này sẽ 
luôn lạc hậu so với giá thị trường;
- Khung giá đất áp dụng chung cho 
nhiều mục đích khác nhau, như thu thuế 
đất hay bồi thường khi thu hồi đất;
- Bảng giá đất xây dựng trên cơ sở 
khung giá đất của Chính phủ, vì vậy, cũng 
thấp hơn so với giá đất chuyển nhượng 
thực tế. Sự chênh lệch này làm giảm nguồn 
thu NSNN, ảnh hưởng đến phát triển kinh 
tế và ổn định xã hội ở các địa phương; 
- Biểu giá đền bù đối với đất bị thu hồi 
rất thấp, gây thiệt thòi cho người dân bị thu 
hồi đất, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại.
Bất cập về phương pháp định giá 
đất
Trên thực tế, phương pháp định giá đất 
được áp dụng chủ yếu là phương pháp so 
sánh. Trong khi đó, phương pháp so sánh 
cần dựa vào thông tin giá đất thị trường 
đã giao dịch, nhưng thông tin này có độ 
tin cậy không cao do người dân thường 
kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá 
thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi 
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì 
vậy, có loại giá đất từ thị trường không 
phản ánh đúng giá trị thực của đất.
Chưa có dữ liệu về giá đất thị trường 
để thuận lợi cho việc xác định giá đất, 
từ đó không thuận lợi cho việc áp dụng 
phương pháp so sánh. 
Hình 1. Cơ cấu và tỷ trọng thu từ đất trên tổng thu của thành phố Hà Nội 
giai đoạn 2014-2018
Nguồn: Tổng hợp trên kết quả kháo sát thực tế tại Cục thuế TP Hà Nội
NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI Kinh tế - Quản lý
38Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 10/2020
Những khuyến nghị
Khuyến nghị về khung giá đất và 
giá đất 
- Nên rút ngắn thời gian xây dựng 
khung giá đất từ 5 năm xuống 3 năm để 
kịp thời điều chỉnh giá tại khung giá đất sát 
hơn so với sự biến động của thị trường;
- Nên xây dựng khung giá đất phù 
hợp với từng mục đích, cụ thể như:
+ Khung giá đất để bồi thường khi 
thu hồi đất.
+ Khung giá đất để tính thuế đất.
- Cần xây dựng cơ chế để người 
dân tham gia vào quy trình xây dựng 
bảng giá đất và quyết định giá đất cụ 
thể, bởi họ không thể đứng ngoài cuộc 
khi người khác định giá tài sản do mình 
sử dụng.
Khuyến nghị về phương pháp định 
giá đất 
- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về 
giá cả thị trường bất động sản trên cơ sở 
kết nối tất cả dữ liệu của cơ quan nhà nước 
có liên quan theo hướng ứng dụng công 
nghệ thông tin hiện đại và internet. Đồng 
thời, cần xây dựng cơ chế mua cơ sở dữ 
liệu của các tổ chức cung cấp dữ liệu độc 
lập để sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu 
của cơ quan nhà nước trong định giá đất.
- Ngoài ra, bên cạnh việc hoàn thiện 
các phương pháp định giá đất truyền thống 
đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các 
phương pháp định giá hiện đại bằng cách 
sử dụng các mô hình, máy tính, các thành 
tựu của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0. 
Đây là một công cụ có thể giúp các cơ 
quan định giá đất hàng loạt./.
Tài liệu tham khảo
1. Luật Đất đai 2013
2. https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/18709/bat-cap-
ve-gia-dat-trong-luat-dat-dai-2013.
3. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất.
4. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
5. Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về 
việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ 
ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019.
Ngày nhận bài: 26/08/2020
Ngày phản biện: 05/10/2020